Ingatlanvásárlásnál a vételáron felüli költségekkel és az illetékkel már ajánlattétel előtt számolni kell.
- A vételár mellett számolni kell illetékkel, ügyvédi díjjal, földhivatali / e-ing díjakkal, tulajdoni lap és térkép ellenőrzésével, banki költségekkel és gyakorlati tartalékkal.
- A vagyonszerzési illeték általános kiindulópontja 4%, de kedvezmény, mentesség vagy részletfizetés is felmerülhet.
- Az illetékkedvezményeket nem elég utólag nézni: korábbi eladás, első lakás, haszonélvezet, több vevő vagy eltérő tulajdoni arány esetén már a vásárlási döntésnél érdemes kérdezni.
- Külföldön eladott ingatlan után a magyarországi vásárlásnál ne számolj automatikusan magyar cserét pótló illetékkedvezménnyel.
Ingatlan-adásvételi eljárás költségei
A költségek helyrajzi számonként értendők.
Az ingatlan-adásvétel során az ügyvédi munkadíjon és az esetleges vagyonszerzési illetéken felül ingatlan-nyilvántartási eljárási, valamint tulajdoni lap- és térképmásolat-ellenőrzési költségek is felmerülhetnek.
E költségek viselése a felek megállapodásának kérdése, ugyanakkor a piaci gyakorlat szerint azokat általában a vevő viseli. A pontos összeg az ügyletben érintett ingatlanok, helyrajzi számok, valamint az esetlegesen rendezendő terhek számától függ.
Társasházi ingatlan
| Költségelem | Számítás | Összeg |
|---|---|---|
| 3 db tulajdoni lap ellenőrzése – 1 társasházi törzslap és 2 albetét | 3 × 4 800 Ft | 14 400 Ft |
| Ingatlan-nyilvántartási eljárási díj | 2 × 10 600 Ft | 21 200 Ft |
| Összesen | 35 600 Ft |
Házas telek
| Költségelem | Számítás | Összeg |
|---|---|---|
| 2 db tulajdoni lap ellenőrzése | 2 × 4 800 Ft | 9 600 Ft |
| Térképmásolat ellenőrzése | 5 000 Ft | |
| Ingatlan-nyilvántartási eljárási díj | 2 × 10 600 Ft | 21 200 Ft |
| Összesen | 35 800 Ft |
Ha az ingatlan teherrel érintett
Ha az ingatlan tulajdoni lapján olyan teher szerepel, amelyet az adásvétellel összefüggésben rendezni kell – például jelzálogjog vagy végrehajtási jog –, a fenti költségeken felül további 1 db tulajdoni lap ellenőrzésének költsége merül fel.
| Többletköltség | Összeg |
|---|---|
| + 1 db tulajdoni lap ellenőrzése | + 4 800 Ft |
Ha a tehermentesítés több ütemben történik, és emiatt az ingatlan-nyilvántartási állapotot több alkalommal szükséges ellenőrizni, a tulajdoni lap ellenőrzésének költsége ennek megfelelően tovább növekedhet.
Fontos: a fenti összegek az ügyvédi munkadíjon és a vagyonszerzési illetéken felül értendők. A tényleges költség az adott ügy sajátosságaitól, az érintett ingatlanok és helyrajzi számok számától, valamint az esetleges tehermentesítés menetétől függhet.
Részletes válasz
Ingatlanvásárlásnál nem csak a vételárra kell felkészülni. A vevőnek már ajánlattétel előtt érdemes teljes költségkeretben gondolkodnia: vételár, vagyonszerzési illeték, ügyvédi díj, bankhiteles vásárlásnál banki és közjegyzői költségek, valamint a költözés, közműátírás, első javítások és felújítás tartaléka együtt adják ki a valós pénzügyi terhet.
A vagyonszerzési illetéket és az esetleges mentességeket / kedvezményeket nem szabad a szerződéskötés utánra hagyni. Legkésőbb az adásvételi szerződés megkötésekor már végig kell gondolni, milyen illetékszabályok, kedvezmények vagy mentességek merülhetnek fel. Sőt, ha a vevő első lakást vásárol, korábban eladott vagy eladni tervezett lakást, haszonélvezet is szerepelne, több vevő lenne eltérő tulajdoni arányokkal, vagy más kedvezmény / mentesség kérdéses, az ügyvédi konzultáció már a vásárlási döntés meghozatalakor indokolt lehet.
Külön figyelni kell arra is, hogy ha a vevő korábban külföldön adott el ingatlant, az után nem jár magyar illetékkedvezmény a magyarországi vásárlásnál. A cserét pótló vétel kedvezménye nem alkalmazható úgy, hogy az egyik ingatlan külföldön, a másik Magyarországon található. Ezért külföldi eladás után a vevő ne számoljon azzal, hogy a magyar lakásvásárlás illetékalapja csökkenthető lesz.
Illetékmentesség közeli hozzátartozók között
Jelenleg illetékmentes az egyenesági rokonok közötti ajándékozás és adásvétel, valamint a testvérek közötti ingatlan-ajándékozás. Az egyenesági rokoni kapcsolatba az örökbefogadáson alapuló kapcsolat is beletartozhat. A konkrét ügyletnél a rokoni kapcsolatot és az alkalmazható mentességet a szerződés előkészítésekor célszerű pontosan ellenőrizni.
A legnagyobb járulékos tétel sokszor a vagyonszerzési illeték. Lakás vagy más ingatlan vásárlásánál az általános illetékmérték főszabály szerint a vételár 4%-a. Ez azt jelenti, hogy például 40 millió forintos vételárnál nagyságrendileg 1,6 millió forintos illetékkel kell számolni, ha nincs kedvezmény vagy mentesség.
Az illetékkiszabáshoz szükséges adatlapot / kérelmet az adásvételi szerződés földhivatali benyújtásával együtt az ügyvéd nyújtja be, de az illeték későbbi ügyintézése már az adózó feladata. A NAV a bejelentés alapján határozatot vagy fizetési meghagyást küld, és a vevőnek kell figyelnie arra, hogy ezt átvegye, ellenőrizze, szükség esetén egyeztessen róla, és határidőben befizesse az illetéket.
Az ügyvédi díj külön tétel, de általában jóval kisebb nagyságrend, mint a vagyonszerzési illeték. Előre tisztázni kell, hogy a díj mit tartalmaz. Nálunk az ügyvédi díj magában foglalja a szerződéshez szükséges tulajdoni lapok és térképmásolatok ügyvédi ellenőrzésének munkadíját; a tulajdoni lapok, térképmásolatok és az ingatlan-nyilvántartási eljárás fent részletezett költségei azonban az ügyvédi munkadíjon felül értendők.
Társasházi lakásnál jellemzően legalább két tulajdoni lapot kell ellenőrizni: egyet a társasházra / törzslapra, és egyet magára az eladott lakásra, vagyis az albetétre. Ha teher, haszonélvezet, külön jogosult, banki tehermentesítés vagy más kapcsolódó jog van, további ellenőrzésre is szükség lehet.
Házas teleknél, családi háznál, zártkertnél vagy külterületi ingatlannál jellemzően legalább egy tulajdoni lap és egy földhivatali térképmásolat ellenőrzése szükséges. Ilyenkor a térképmásolat különösen fontos, mert abból lehet ellenőrizni, hogy az épület hogyan jelenik meg a földhivatali térképen. Ha teher, jogosult, szomszédos ingatlanhoz kapcsolódó jog vagy egyéb speciális körülmény van, itt is több lekérdezés / ellenőrzés válhat szükségessé.
A jelenlegi díjszabás szerint az elektronikus hiteles tulajdoni lap díja 4.800 Ft / ingatlan, a papíralapú hiteles tulajdoni lap 10.000 Ft / ingatlan, a hiteles térképmásolat díja pedig 5.000 Ft / ingatlan. Az általános elsőfokú ingatlan-nyilvántartási eljárási díj jelenleg 10.600 Ft / ingatlan. Az új e-ingatlan-nyilvántartási rendszerben részletfizetéses / tulajdonjog-fenntartásos adásvételnél legalább kétszeres eljárási díjjal érdemes számolni: egyszer a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzésénél, majd később a tulajdonjog bejegyzésénél.
Bankhiteles vásárlásnál külön költségvilág van: értékbecslés, közjegyzői okirat, banki díjak, biztosítások, számlavezetési vagy folyósítási feltételek is felmerülhetnek. Ezek bankonként és konstrukciónként eltérnek. A gyakorlati költségekről sem szabad megfeledkezni: költözés, zárcsere, közműátírás, első javítások, bútorok, festés, felújítás vagy váratlan hibák is pénzt igényelhetnek.
Vevői szempont
Vevőként nem elég azt látni, hogy megvan-e a vételár. A teljes költségkeretet kell látni: 4%-os illetéki kiindulópont, ügyvédi díj, földhivatali díjak, tulajdoni lap / térkép ellenőrzések, banki költségek és tartalék.
Eladói szempont
Eladói oldalról az előkészített vevő kiszámíthatóbb partner. Ha a vevő már ajánlattételkor látja a teljes költségkeretet, kisebb az esélye annak, hogy később finanszírozási vagy költségoldali okból bizonytalanodik el.
Ha gyors szerződéskötés nem megoldható
Illetékkedvezmény, mentesség, korábbi eladás, következő vásárlás, haszonélvezet vagy eltérő tulajdoni arány esetén már a vásárlási döntés környékén indokolt lehet ügyvédi konzultáció.
Tipikus hibák
Tipikus hibák: a vevő csak a vételárat számolja; nem számol 4% illetéki kiindulóponttal; későn gondol a kedvezményekre; egyetlen tulajdoni lappal számol; nem számol térképmásolattal és legalább kétszeri e-ing eljárási díjjal; nem hagy tartalékot.
Mikor kell ügyvéd?
Ha a vevő nem tudja, milyen illetékkel, kedvezménnyel, tulajdoni aránnyal, haszonélvezettel, korábbi eladással, következő vásárlással, tulajdoni lap / térkép díjjal vagy eljárási díjjal kell számolnia, már a vásárlási döntés környékén kérdezzen ügyvédtől. Nincs rossz kérdés: inkább aláírás, pénzátadás vagy határidős döntés előtt derüljön ki, ha valami nem világos.
Konkrét ügyed van?
Ha már konkrét vételárról, illetékkedvezményről, korábbi eladásról, banki költségről, tulajdoni arányról, haszonélvezetről vagy szerződéstervezetről van szó, ne nyilvános webes felületen adj meg személyes adatot. Ilyenkor inkább e-mailt érdemes írni az ügyvédnek.
Mikor érdemes e-mailt írni?
Érdemes e-mailt írni, ha már konkrét ingatlanról, ajánlatról, pénzátadásról, szerződéstervezetről vagy okiratról van szó.
- ha személyes adat, cím, helyrajzi szám vagy szerződéses adat is érintett,
- ha nem általános kérdésre, hanem konkrét ügyletre kell válasz,
- ha tulajdoni lapot, ajánlatot, pénzátadási megállapodást vagy más iratot is küldenél.
Konkrét ügyben kérne segítséget?
Ha konkrét ingatlan-adásvételi ügyben kérne segítséget, e-mailben közvetlenül írhat az irodának. Nem kell vevői vagy eladói szerepet választania; a minták csak a levél összeállítását segítik.
Kapcsolat: finszter.ugyvedek@gmail.com
Segítség a levél megírásához
Ha szeretnéd, használhatod a vevői vagy eladói mintát. Ezek nem kötelező útvonalak, csak a levél összeállítását segítik.
A weboldal nem küldi el automatikusan a levelet: a Gmail megnyitása után a levelet te ellenőrzöd és küldöd el. Az oldalon nincs regisztráció, hírlevél-feliratkozás vagy adatbekérő űrlap.