Milyen költségekkel kell számolni ingatlanvásárlásnál?

Részletes válasz

Ingatlanvásárlásnál nem csak a vételárra kell felkészülni. A vevőnek már ajánlattétel előtt érdemes teljes költségkeretben gondolkodnia: vételár, vagyonszerzési illeték, ügyvédi díj, bankhiteles vásárlásnál banki és közjegyzői költségek, valamint a költözés, közműátírás, első javítások és felújítás tartaléka együtt adják ki a valós pénzügyi terhet.

A vagyonszerzési illetéket és az esetleges mentességeket / kedvezményeket nem szabad a szerződéskötés utánra hagyni. Legkésőbb az adásvételi szerződés megkötésekor már végig kell gondolni, milyen illetékszabályok, kedvezmények vagy mentességek merülhetnek fel. Sőt, ha a vevő első lakást vásárol, korábban eladott vagy eladni tervezett lakást, haszonélvezet is szerepelne, több vevő lenne eltérő tulajdoni arányokkal, vagy más kedvezmény / mentesség kérdéses, az ügyvédi konzultáció már a vásárlási döntés meghozatalakor indokolt lehet.

Külön figyelni kell arra is, hogy ha a vevő korábban külföldön adott el ingatlant, az után nem jár magyar illetékkedvezmény a magyarországi vásárlásnál. A cserét pótló vétel kedvezménye nem alkalmazható úgy, hogy az egyik ingatlan külföldön, a másik Magyarországon található. Ezért külföldi eladás után a vevő ne számoljon azzal, hogy a magyar lakásvásárlás illetékalapja csökkenthető lesz.

A legnagyobb járulékos tétel sokszor a vagyonszerzési illeték. Lakás vagy más ingatlan vásárlásánál az általános illetékmérték főszabály szerint a vételár 4%-a. Ez azt jelenti, hogy például 40 millió forintos vételárnál nagyságrendileg 1,6 millió forintos illetékkel kell számolni, ha nincs kedvezmény vagy mentesség.

Az illetékkiszabáshoz szükséges adatlapot / kérelmet az adásvételi szerződés földhivatali benyújtásával együtt az ügyvéd nyújtja be, de az illeték későbbi ügyintézése már az adózó feladata. A NAV a bejelentés alapján határozatot vagy fizetési meghagyást küld, és a vevőnek kell figyelnie arra, hogy ezt átvegye, ellenőrizze, szükség esetén egyeztessen róla, és határidőben befizesse az illetéket.

Az ügyvédi díj külön tétel, de általában jóval kisebb nagyságrend, mint a vagyonszerzési illeték. Előre tisztázni kell, hogy a díj mit tartalmaz. Nálunk az ügyvédi díjban benne van a szerződéshez szükséges tulajdoni lapok és térképmásolatok ügyvédi ellenőrzése, de fontos látni, hogy egy adásvételi ügyben nem feltétlenül csak egy tulajdoni lapról van szó.

Társasházi lakásnál jellemzően legalább két tulajdoni lapot kell ellenőrizni: egyet a társasházra / törzslapra, és egyet magára az eladott lakásra, vagyis az albetétre. Ha teher, haszonélvezet, külön jogosult, banki tehermentesítés vagy más kapcsolódó jog van, további ellenőrzésre is szükség lehet.

Házas teleknél, családi háznál, zártkertnél vagy külterületi ingatlannál jellemzően legalább egy tulajdoni lap és egy földhivatali térképmásolat ellenőrzése szükséges. Ilyenkor a térképmásolat különösen fontos, mert abból lehet ellenőrizni, hogy az épület hogyan jelenik meg a földhivatali térképen. Ha teher, jogosult, szomszédos ingatlanhoz kapcsolódó jog vagy egyéb speciális körülmény van, itt is több lekérdezés / ellenőrzés válhat szükségessé.

A jelenlegi díjszabás szerint az elektronikus hiteles tulajdoni lap díja 4.800 Ft / ingatlan, a papíralapú hiteles tulajdoni lap 10.000 Ft / ingatlan, a hiteles térképmásolat díja pedig 5.000 Ft / ingatlan. Az általános elsőfokú ingatlan-nyilvántartási eljárási díj jelenleg 10.600 Ft / ingatlan. Az új e-ingatlan-nyilvántartási rendszerben részletfizetéses / tulajdonjog-fenntartásos adásvételnél legalább kétszeres eljárási díjjal érdemes számolni: egyszer a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzésénél, majd később a tulajdonjog bejegyzésénél.

Bankhiteles vásárlásnál külön költségvilág van: értékbecslés, közjegyzői okirat, banki díjak, biztosítások, számlavezetési vagy folyósítási feltételek is felmerülhetnek. Ezek bankonként és konstrukciónként eltérnek. A gyakorlati költségekről sem szabad megfeledkezni: költözés, zárcsere, közműátírás, első javítások, bútorok, festés, felújítás vagy váratlan hibák is pénzt igényelhetnek.

Vevői szempont

Vevőként nem elég azt látni, hogy megvan-e a vételár. A teljes költségkeretet kell látni: 4%-os illetéki kiindulópont, ügyvédi díj, földhivatali díjak, tulajdoni lap / térkép ellenőrzések, banki költségek és tartalék.

Eladói szempont

Eladói oldalról az előkészített vevő kiszámíthatóbb partner. Ha a vevő már ajánlattételkor látja a teljes költségkeretet, kisebb az esélye annak, hogy később finanszírozási vagy költségoldali okból bizonytalanodik el.

Ha gyors szerződéskötés nem megoldható

Illetékkedvezmény, mentesség, korábbi eladás, következő vásárlás, haszonélvezet vagy eltérő tulajdoni arány esetén már a vásárlási döntés környékén indokolt lehet ügyvédi konzultáció.

Tipikus hibák

Tipikus hibák: a vevő csak a vételárat számolja; nem számol 4% illetéki kiindulóponttal; későn gondol a kedvezményekre; egyetlen tulajdoni lappal számol; nem számol térképmásolattal és legalább kétszeri e-ing eljárási díjjal; nem hagy tartalékot.

Mikor kell ügyvéd?

Ha a vevő nem tudja, milyen illetékkel, kedvezménnyel, tulajdoni aránnyal, haszonélvezettel, korábbi eladással, következő vásárlással, tulajdoni lap / térkép díjjal vagy eljárási díjjal kell számolnia, már a vásárlási döntés környékén kérdezzen ügyvédtől. Nincs rossz kérdés: inkább aláírás, pénzátadás vagy határidős döntés előtt derüljön ki, ha valami nem világos.