Az adásvételi szerződéshez nem elég néhány okmánymásolat: az ügyvédnek a feleket, az ingatlant és a fizetési feltételeket is pontosan azonosítania kell.
- Vevői és eladói oldalon is szükség lehet személyes adatokra, okmányszámokra, lakcímadatokra, adóazonosító jelre és elérhetőségekre.
- Az ingatlan pontos azonosításához cím, helyrajzi szám és friss tulajdoni lap szükséges; ha több tulajdonos vagy haszonélvező van, az ő közreműködésüket is tisztázni kell.
- Eladói oldalon külön fontos a bankszámlaszám, a vételár megosztása, a tehermentesítéshez szükséges iratok és a birtokbaadás feltételei.
- Ha személyes adatot, szerződéses adatot vagy okiratot kell küldeni, azt ne a válaszbank keresőjébe írd: konkrét ügyben inkább e-mailt küldj az ügyvédnek.
Részletes válasz
Az adásvételi szerződés előkészítése nem egyszerű iratlista. Három dolgot kell biztonságosan azonosítani: kik a felek, pontosan melyik ingatlanról van szó, és milyen feltételekkel történik a vételárfizetés, tehermentesítés, hitel és birtokbaadás.
A személyes adatokkal kapcsolatos óvatosság érthető. Ingatlan-adásvételnél azonban az ügyvédnek bizonyos adatokat el kell kérnie ahhoz, hogy a feleket azonosítsa, a szerződést elkészítse és a földhivatali eljáráshoz szükséges okiratokat benyújtsa. Nem mindegy viszont, kinek és mikor adjuk meg ezeket az adatokat: más az ügyvéd részére történő okirat-előkészítés, és más egy ismeretlen érdeklődőnek vagy bizonytalan szereplőnek küldött okmánymásolat.
Az ingatlan előzetes azonosításához sokszor elég a pontos cím és a helyrajzi szám, vagy akár egy régebbi tulajdoni lap. A cím a település és a fekvés miatt hasznos, a helyrajzi szám pedig a legfontosabb ingatlan-nyilvántartási azonosító. A friss tulajdoni lap ellenőrzése már az ügyvédi előkészítés része.
Természetes személyeknél az okirat-előkészítéshez jellemzően szükséges: név, születési név, személyazonosító okmány száma (személyi igazolvány, vezetői engedély vagy útlevél), lakcímkártya száma, személyi azonosító jel, adóazonosító jel, lakcímadatok, születési hely és idő, anyja neve és állampolgárság. Hiteles ügyletnél a bank további adatokat vagy iratokat is kérhet.
Eladói oldalon külön fontos a bankszámlaszám, amelyre az eladó a vételár teljesítését kéri. Ez nemcsak technikai adat, hanem a vételárfizetés teljesítési módjának része. A bankszámlának nem feltétlenül kell az eladó nevén lennie: az eladó kérheti azt is, hogy a vevő más személy vagy szervezet számlájára teljesítsen. Ezt azonban a szerződésben és a fizetési ütemezésben egyértelműen kell kezelni. Készpénzes teljesítésnél különösen óvatosan kell eljárni, mert pénzmosási szempontból aggályos lehet, bankhiteles vagy támogatott ügyletnél pedig további korlátozások merülhetnek fel. Támogatott ügyleteknél például a készpénzes vételárrész korlátozott lehet, CSOK-os ügyletnél 10% feletti készpénzmozgás tilalma is felmerülhet. Banki hitelnél a bank jellemzően utalással teljesít, készpénzben nem.
Tehermentesítésnél nemcsak az számít, hogy van-e teher, hanem az is, hogy mikor milyen igazolás áll rendelkezésre, meddig érvényes, ki a jogosult, milyen számlára kell fizetni, kell-e törlési engedély, és miből történik a tehermentesítés. Központi kérdés, hogy az eladó önerőből tehermentesít, vagy a vevő bankhiteléből kell kifizetni a terhet. Ha a vevői hitelből történik, akkor a vevő bankja sokkal erősebben belép a folyamatba.
Vevői szempont
Vevőként érthető az adatbiztonsági félelem, de az ügyvéd részére történő okirat-előkészítéshez szükséges az azonosítás és az ügylet lényeges feltételeinek tisztázása. A vevőnek külön figyelnie kell arra, hova és milyen jogcímen teljesíti a vételárat, különösen ha az eladó nem saját bankszámlára kéri az utalást vagy készpénzes fizetés merül fel.
Eladói szempont
Eladóként is időben össze kell készíteni a tulajdoni, személyi, céges, tehermentesítési és birtokbaadási adatokat, ideértve természetes személynél a születési nevet és azt a bankszámlaszámot is, amelyre a vételár teljesítését kéri.
Ha gyors szerződéskötés nem megoldható
Ha még nem áll rendelkezésre minden irat vagy adat, legalább a hiányokat és a beszerzendő dokumentumokat kell tisztázni. Ha az eladó nem saját bankszámlára kér teljesítést, vagy készpénzes fizetés merül fel, ezt külön és egyértelműen kell kezelni.
Tipikus hibák
Tipikus hibák: adatok visszatartása; okmánymásolat küldése bizonytalan szereplőnek; születési név kihagyása; eladói bankszámlaszám késői tisztázása; nem saját bankszámlára történő teljesítés pontatlan kezelése; készpénzes fizetés szabályainak alábecsülése; hiányzó tartozásigazolás; pontatlan tehermentesítési számla.
Mikor kell ügyvéd?
Ha valamelyik fél nem tudja, pontosan milyen adatot vagy iratot kell átadni, ha adatbiztonsági félelme van, ha több tulajdonos, haszonélvező, meghatalmazás, cég, hitel vagy tehermentesítés érinti az ügyletet, ha az eladó nem saját bankszámlára kéri a teljesítést, vagy ha készpénzes fizetés merül fel, érdemes az ügyvédnél már az okirat-előkészítés elején rákérdezni. Nincs rossz kérdés, nincs hülye kérdés.
Konkrét ügyed van?
Ha már konkrét ingatlanról, okmánymásolatról, bankszámlaszámról, vételárfizetésről, hitelről, tehermentesítésről vagy szerződéstervezetről van szó, ne a válaszbank keresőjébe írj személyes adatot. Ilyenkor inkább e-mailt érdemes írni az ügyvédnek.
Mikor érdemes e-mailt írni?
Érdemes e-mailt írni, ha már konkrét ingatlanról, ajánlatról, pénzátadásról, szerződéstervezetről vagy okiratról van szó.
- ha személyes adat, cím, helyrajzi szám vagy szerződéses adat is érintett,
- ha nem általános kérdésre, hanem konkrét ügyletre kell válasz,
- ha tulajdoni lapot, ajánlatot, pénzátadási megállapodást vagy más iratot is küldenél.
Finszter Válaszbank vagy e-mail
A gomb a Finszter Válaszbankot nyitja meg: ott szabadszavas keresővel böngészhetsz az ingatlan-adásvételi témák között, letölthető segédanyagokat találsz, és a „Tesztelem magam” lehetőséggel is ellenőrizheted a tudásodat. Ha konkrét adásvételi ügylethez írnál, az e-mail cím és a minta e-mailek egy kattintással másolhatók.
Kapcsolat: finszter.ugyvedek@gmail.com
A gombok csak a vágólapra másolnak: az oldalon nincs regisztráció, hírlevél-feliratkozás vagy adatbekérő űrlap.