Hogyan érdemes ütemezni a vételárfizetést?

Részletes válasz

A vételárfizetés ütemezése nem puszta részletkérdés. A biztonságos ütemezésnél azt kell összehangolni, hogy mikor történik az első pénzmozgás, mikor igazolja a vevő az önerőt, van-e tehermentesítés, mikor folyósít a bank, mikor adható ki a bejegyzési engedély, és mikor történik a birtokbaadás.

Az első pénzrész jogcíme különösen fontos. Ha már van adásvételi szerződés, az első pénzrész lehet foglaló vagy vételárrészlet, de ezt a szerződésben pontosan meg kell nevezni, és a következményeit is rendezni kell. Ha még nincs adásvételi szerződés, akkor nem klasszikus szerződéses foglalóról vagy vételárrészletről beszélünk, hanem más jogcímről. Ezt nem szabad automatikusan foglalónak nevezni, mert a visszafizetés, beszámítás és meghiúsulási következmények ettől függhetnek.

Szerződéskötéskor az önerő igazolása gyakorlati jelentőségű. A piaci gyakorlatban az ügyvéd az önerő igazolását letétbe veszi, és innentől a szerződéses folyamat részeként kezeli. Ez segít abban, hogy a felek és a bank lássák: a vevő rendelkezik azzal a saját erővel, amelyre a fizetési ütemezés épül.

Ha az ingatlanon teher van, a vételárfizetés ütemezését ehhez kell igazítani. Nem mindegy, hogy banki jelzálogról, végrehajtási jogról vagy atipikus teherről van szó, ki a jogosult, milyen tartozásigazolás áll rendelkezésre, meddig érvényes, és milyen számlára kell fizetni. Az eladó saját pénzből csak nagyon ritkán tehermentesít, ezért a tehermentesítés gyakran a vételárból, hiteles ügyletnél pedig a vevő banki folyósításából történik.

Bankhiteles vásárlásnál a banki folyósítás mindig az utolsó vételárrész. Ez azért fontos, mert ilyenkor klasszikus visszatartott vételárrésszel általában nem lehet számolni: a bankhiteles ügyletben a banki folyósítást a vételárfizetés utolsó elemeként kell kezelni. Ez hatással van arra is, hogyan lehet tehermentesítést, birtokbaadást, bejegyzési engedélyt vagy késedelmi következményeket szerződésben kezelni.

Az ügyvéd ellenőrző szerepét is pontosan kell látni. Nem úgy érdemes fogalmazni, hogy az ügyvéd önállóan, közvetlenül megállapítja a vételár megérkezését. Pontosabb, hogy az ügyvéd az eladó nyilatkozata alapján ellenőrzi, hogy a szerződés szerinti vételárfizetési feltételek teljesültek-e, és ennek megfelelően kezeli a letétben lévő vagy kapcsolódó okiratokat.

A birtokbaadás időpontját sem érdemes elszakítani a fizetési ütemezéstől. Azt kell nézni, mikor érkezik meg a teljes vételár, mikor történik meg a tehermentesítés, mikor folyósít a bank, és mikor adható biztonságosan birtokba az ingatlan. A legtisztább megoldás az, ha az utolsó vételárrész megfizetése és az ingatlan átadása egyidejűleg történik. Ha az eladó a vételárból költözik tovább, vagy a vevő előbb költözne, ezt külön, egyértelműen és a teljes fizetési logikával együtt kell szabályozni.

A fizetés módja is fontos. Bankhitelnél a bank utalással teljesít, készpénzben nem. Készpénzes teljesítésnél pénzmosási és támogatási korlátok merülhetnek fel, ezért ezt különösen óvatosan kell kezelni. Ha az eladó nem saját bankszámlára kéri a teljesítést, ezt a szerződésben és a fizetési ütemezésben egyértelműen kell rögzíteni.

Vevői szempont

Vevőként azt kell érteni, mikor, kinek, milyen jogcímen és milyen forrásból fizet: önerőből, bankhitelből, tehermentesítésre vagy eladói bankszámlára. Különösen fontos, hogy bankhiteles ügyletnél a banki folyósítás mindig az utolsó vételárrész.

Eladói szempont

Eladóként a fő kérdés az, hogy a vételár szerződés szerint, ellenőrizhetően és határidőben megérkezik-e, a tehermentesítés megtörténik-e, és a birtokbaadás időpontja összhangban van-e a fizetési ütemezéssel.

Ha gyors szerződéskötés nem megoldható

Ha van bankhitel vagy tehermentesítés, a fizetési sorrendet ehhez kell igazítani. Ha nincs még adásvételi szerződés, az első pénzmozgást nem szabad automatikusan foglalónak nevezni; ha készpénz vagy nem saját eladói bankszámla merül fel, ezt külön egyértelműen kell kezelni.

Tipikus hibák

Tipikus hibák: szerződés előtti pénzt foglalóként kezelnek; foglaló és vételárrészlet jogcíme keveredik; önerő igazolását nem készítik elő; azt feltételezik, hogy az eladó saját pénzből tehermentesít; bankhitelnél visszatartott vételárrésszel számolnak; a birtokbaadást elszakítják a teljes vételár megérkezésétől; készpénzes vagy nem saját számlás teljesítést pontatlanul kezelnek.

Mikor kell ügyvéd?

Ha nem világos, hogy az első pénzrész foglaló, vételárrészlet vagy szerződés előtti más jogcímű összeg, ha hitel, önerő, tehermentesítés, banki folyósítás, visszatartott vételárrész, készpénzes fizetés, nem saját eladói bankszámla vagy birtokbaadás kapcsolódik a fizetéshez, akkor még szerződéskötés vagy pénzmozgás előtt kérdezzenek ügyvédtől. Nincs rossz kérdés, nincs hülye kérdés.