Külföldön élek vagy külföldi jövedelmem van – vehetek így magyar ingatlant?

Részletes válasz

Külföldi tartózkodás vagy külföldi jövedelem önmagában nem jelenti azt, hogy a vevő ne vásárolhatna magyarországi ingatlant. A nehézség általában nem a vásárlás lehetőségében, hanem a gyakorlati lebonyolításban jelenik meg: finanszírozás, aláírás, okmányok, határidők, devizás vagy külföldi számlás utalás, illetve illetéki kérdések.

Ha a vevő saját erőből fizet, akkor főként azt kell előre tisztázni, honnan és milyen határidővel érkezik a vételár, milyen pénznemben rendelkezik a vevő a forrással, és a szerződésben forintban vagy más logika szerint kell-e kezelni a fizetést. A nemzetközi utalás, banki átváltás és jóváírás időzítése miatt nem jó az utolsó pillanatra hagyni a fizetési részleteket.

Ha a vevő bankhitelből vagy támogatott konstrukcióból vásárolna, akkor már ajánlattétel előtt bankkal vagy hitelközvetítővel érdemes egyeztetni. Ilyenkor nemcsak az számít, hogy a vevőnek van jövedelme, hanem az is, hogy a finanszírozó milyen külföldi jövedelmet, munkaviszonyt, bankszámlát, adózási igazolást és lakcímhelyzetet fogad el.

Külön kérdés az aláírás. Ha a vevő külföldön él, előre kell látni, hogy személyesen haza tud-e jönni, vagy meghatalmazásra, távazonosításra, külföldön aláírt okiratra, hitelesítésre vagy fordításra lehet-e szükség. Ezt nem szabad a szerződéskötés napjára hagyni, mert a földhivatali és banki felhasználhatóság formai kérdéseken is múlhat.

Illetéki szempontból külön figyelni kell arra is, hogy ha a vevő korábban külföldön adott el ingatlant, az után nem jár magyar illetékkedvezmény a magyarországi vásárlásnál. A cserét pótló vétel kedvezménye nem alkalmazható úgy, hogy az egyik ingatlan külföldön, a másik Magyarországon található. Ezért külföldi eladás után a vevő ne számoljon azzal, hogy a magyar lakásvásárlás illetékalapja csökkenthető lesz. Ezt az Európai Unió Bíróságának C-253/09. számú ítéletére figyelemmel a Kúria is megerősítette: EH 2013.03.K9, Kúria Kfv. V. 35.022/2012.

Vevői szempont

Vevőként a legfontosabb, hogy már ajánlattétel előtt tisztázza: miből fizet, működik-e a bankhitel külföldi jövedelemmel, tud-e személyesen aláírni, szükség lesz-e meghatalmazásra, és milyen határidőket tud felelősen vállalni. Külföldi élethelyzetnél a „majd megoldjuk” sokszor kevés, mert banki, okirati és utalási határidők is befolyásolhatják az ügyletet.

Eladói szempont

Eladóként önmagában nem baj, ha a vevő külföldön él vagy külföldi jövedelemmel rendelkezik, de fontos látni, hogy a finanszírozás és az aláírás időigényesebb lehet. Az eladó érdeke, hogy a vevő ne vállaljon irreális fizetési határidőt, és ha bankhitel szükséges, a vevő előre jelezze, hogy külföldi jövedelemmel kívánja a hitelt intézni.

Ha gyors szerződéskötés nem megoldható

Ha a vevő külföldön van, nincs még banki előminősítés, nem tisztázott az aláírás módja, vagy meghatalmazásra lehet szükség, nem érdemes kapkodni. Először a finanszírozást, az aláírási módot, az okmányokat és a fizetési határidőket kell tisztázni, és csak ezután szabad olyan ajánlatot vagy szerződéses határidőt vállalni, amely ténylegesen teljesíthető.

Tipikus hibák

Tipikus hibák: a vevő csak a szerződéskötés előtt szól, hogy külföldön van; külföldi jövedelemre alapozott hitelnél nincs banki előzetes egyeztetés; a meghatalmazást vagy külföldi aláírást az utolsó pillanatra hagyják; nem számolnak a nemzetközi utalás és átváltás idejével; külföldön eladott ingatlan után magyar illetékkedvezményre számítanak; a szerződésbe nem kerül be minden finanszírozási vagy aláírási feltétel.

Mikor kell ügyvéd?

Ha a vevő külföldön él, külföldi jövedelemből venne fel hitelt, külföldi bankszámláról fizetne, nem biztos, hogy személyesen alá tud írni, meghatalmazásra lenne szüksége, vagy külföldön eladott ingatlan után illetékkedvezménnyel számolna, még ajánlattétel vagy pénzátadás előtt érdemes ügyvédtől kérdezni. Nincs rossz kérdés, nincs hülye kérdés: külföldi élethelyzetnél különösen fontos, hogy a részletek előre kiderüljenek.