Vevőként nem csak azt kell eldönteni, hogy tetszik-e az ingatlan, hanem azt is, hogy miből, mikor és milyen feltételekkel tudsz biztonságosan szerződni.
- Ajánlattétel vagy foglalózás előtt érdemes tisztázni a finanszírozást, a hitelt, az önerőt és a fizetési határidőket.
- Friss tulajdoni lap nélkül nem jó pénzt adni vagy komoly vételi ajánlatot tenni, mert előbb látni kell a tulajdonosokat, terheket, széljegyeket és jogosultakat.
- Az okmányoknak az aláírásoknál és banki ügyintézés releváns pontjain érvényesnek kell lenniük.
- Ha illetékkedvezmény, haszonélvezet, több vevő, eltérő tulajdoni arány vagy külföldi jövedelem is felmerül, ezt már előre jelezni kell az ügyvédnek.
Részletes válasz
Vevőként az adásvétel előkészítése nem ott kezdődik, hogy megtetszik az ingatlan. A jó vételi döntéshez előre kell látni, miből és mikor tud fizetni, milyen jogi állapotú ingatlant vesz, milyen papírt ír alá, mikor kapja meg az ingatlant, és az ingatlan megfelel-e a saját élethelyzetének.
A finanszírozási tervet ajánlattétel előtt érdemes tisztázni. Nem elég azt mondani, hogy „majd a bank fizet”. A vevőnek látnia kell az önerőt, a reális hitelösszeget, a várható banki határidőket, az értékbecslési kockázatot, és azt is, hogy a vételáron kívül marad-e tartalék illetékre, ügyvédi díjra, banki költségre, költözésre, felújításra vagy váratlan kiadásra.
Ha hitel is lesz az ügyletben, a vevő tájékozódhat banknál vagy hitelügyintézőnél is. Ez nem kötelező út, és nem erre kell terelni minden vevőt, de hasznos lehet, ha a vevő előre szeretné látni, mekkora hitel reális, milyen banki feltételek jöhetnek szóba, és milyen időzítéssel lehet számolni.
Ügyvédtől már a vételi ajánlat megtétele előtt, különösen bármilyen papír aláírása vagy pénz átadása előtt is érdemes kérdezni. A vételi ajánlat sem „csak egy papír”, ezért jobb előre megérteni, mit vállal a vevő.
A vevőnek legyenek kéznél a személyes okmányai és az ügylethez szükséges adatai. Az okmányoknál nem az a lényeg, hogy a teljes folyamat alatt soha ne járjanak le, hanem az, hogy az aláírásoknál és az ügyintézés releváns pontjain ne legyen lejárt okmánya. Különösen fontos, hogy az adásvételi szerződés aláírásakor, valamint hiteles ügyletnél a banki szerződéskötéskor és a banki ügyintézés szükséges pontjain biztosan érvényes okmányokkal rendelkezzen. Ha valamelyik okmánya hamarosan lejár, érdemes időben intézkedni, hogy ne az aláírás vagy banki folyamat közben okozzon fennakadást.
A vevői előkészítés része a tulajdoni lap előzetes ellenőrzése is. Vételi ajánlatot nem érdemes úgy tenni, hogy a vevő nem látta, mit mutat a tulajdoni lap: ki a tulajdonos, van-e haszonélvező, teher, széljegy, végrehajtás vagy más nyilvántartási eltérés.
A műszaki ellenőrzésnél a vevő a saját élethelyzete és tervei szerint vizsgáltassa meg az ingatlant. Ha teljes felújítást tervez, más hibák számítanak, mint ha azonnal költözne, kisgyerekkel költözne vagy gyerekvállalás előtt állna. A szakembernek ezért nemcsak azt kell mondani, hogy „nézze meg a lakást”, hanem azt is, hogy mire készül a vevő: azonnali beköltözésre, felújításra, bővítésre, hiteles vásárlásra vagy családi használatra.
Vevői szempont
Vevőként a saját biztonságát azzal növeli, ha nem csak az ingatlan tetszését nézi, hanem előre tisztázza: miből fizet, mikor tud fizetni, kell-e hitel, mit mutat a tulajdoni lap, milyen iratokra lesz szüksége, az okmányai az aláírásoknál érvényesek-e, mikor szeretne birtokba lépni, és az ingatlan műszaki állapota megfelel-e a saját terveinek.
Eladói szempont
Eladóként az előkészített vevővel könnyebb biztonságosan megállapodni. Ha a vevőnek van finanszírozási terve, tudja, kell-e hitel, mikor tud fizetni, és időben kérdez ügyvédtől, az az eladó számára is kiszámíthatóbbá teszi az alku, szerződéskötés, vételárfizetés és birtokbaadás folyamatát.
Ha gyors szerződéskötés nem megoldható
Ha a vevő még nem tud gyorsan ügyvéd előtt szerződni, akkor se adjon át pénzt vagy írjon alá olyan papírt, amelynek következményét nem érti. Előbb tisztázza a finanszírozást, a tulajdoni lapot, az okmányokat és a saját műszaki szempontjait.
Tipikus hibák
Tipikus hibák: a vevő csak a szerződéskötés környékén kezd finanszírozással foglalkozni; ajánlatot tesz friss tulajdoni lap nélkül; bármilyen papírt aláír vagy pénzt ad át ügyvédi kérdés nélkül; nem ellenőrzi, hogy az aláírásoknál és banki ügyintézésnél érvényes okmányai legyenek; nem visz saját műszaki szakembert, pedig a saját élethelyzete miatt fontos lenne; azt hiszi, hogy a banki értékbecslő vagy az ügyvéd helyettesíti a saját műszaki átvilágítást.
Mikor kell ügyvéd?
Ha a vevő nem biztos a finanszírozásban, hitelben, önerőben, a tulajdoni lap tartalmában, a vételi ajánlat következményében, az okmányai érvényességében, vagy az ingatlan műszaki állapotában, még ajánlattétel, aláírás vagy pénzátadás előtt kérdezzen ügyvédtől, banktól vagy megfelelő szakembertől. Nincs rossz kérdés, nincs hülye kérdés.
Konkrét ügyed van?
Ha már konkrét ingatlanról, ajánlatról, foglalózásról, hitelről, illetékkedvezményről, tulajdoni arányról vagy okiratról van szó, ne a válaszbank keresőjébe írj személyes adatot. Ilyenkor inkább e-mailt érdemes írni az ügyvédnek.
Nincs rossz kérdés, nincs hülye kérdés: az ügyvédet pont azért érdemes időben bevonni, hogy a fontos kockázatok ne utólag derüljenek ki.
Válaszbank vagy e-mail?
Általános tájékozódáshoz nyisd meg a Finszter Válaszbankot. Ha viszont konkrét adásvételi ügylethez kérnél segítséget, az e-mail cím és a minta e-mailek egy kattintással másolhatók.
Kapcsolat: finszter.ugyvedek@gmail.com
A gombok csak a vágólapra másolnak: az oldalon nincs regisztráció, hírlevél-feliratkozás vagy adatbekérő űrlap.