Eladóként nemcsak vevőt kell találni, hanem előre tisztázni kell, hogy az ingatlan jogi, műszaki és birtokbaadási helyzete hogyan kezelhető a szerződésben.
- Friss tulajdoni lappal érdemes ellenőrizni a tulajdonosokat, haszonélvezőt, terheket, széljegyeket és más jogosultakat.
- A hirdetésben, az egyeztetésekben és később a szerződésben legyen összhang az ingatlan valós jogi, műszaki és használati helyzetével.
- Teher, jelzálog, végrehajtási jog vagy haszonélvezet nem feltétlenül akadály, de előre kell látni, hogyan lesz rendezve.
- Külön figyelni kell a kiköltözésre, birtokbaadásra, esetleges bentmaradásra vagy visszabérlésre, mert ez nem automatikus jog, hanem megállapodási kérdés.
- Az eladói adatok, bankszámlaszámok, okmányok, igazolások és ismert hibák előkészítése gyorsítja és biztonságosabbá teszi a szerződéskötést.
Részletes válasz
Eladóként az adásvétel előkészítése nem csak abból áll, hogy az ingatlant meghirdeti és várja a vevőt. A biztonságosabb eljárás az, ha az eladó előre tisztázza, mit mutat a tulajdoni lap, kiknek kell közreműködniük, van-e teher, haszonélvezet, ismert hiba, kiköltözési kérdés vagy más olyan körülmény, amelyet a vevőnek még döntés előtt tudnia kell.
Az eladó elvileg tudja, mit ad el, de a gyakorlatban sok meglepetés a tulajdoni lapról derül ki: régi teher, haszonélvezet, széljegy, cím- vagy megnevezési eltérés, több tulajdonos, osztatlan közös tulajdon, vagy olyan jogosult, akinek az ügylethez alá kell írnia. Ezeket nem jó akkor először észrevenni, amikor már szerződéskötési időpont van.
Ha teher van az ingatlanon, az önmagában még nem jelenti azt, hogy az adásvétel ne lenne megköthető, de előre tudni kell, hogyan lesz rendezve. Banki jelzálognál tartozásigazolás, törlési engedély, fizetési sorrend és banki együttműködés jöhet szóba. Végrehajtási jog vagy atipikus teher esetén a helyzet jóval érzékenyebb lehet. Haszonélvezetnél a haszonélvező közreműködését kell időben tisztázni.
Az eladónak előre végig kell gondolnia, mikor tud ténylegesen kiköltözni és birtokba adni az ingatlant. Ha a vételárból vesz másik ingatlant, láncügylet van, vagy a teljes vételár után még bent maradna, ezt nem szabad csak szóban kezelni. A birtokbaadás időpontját, feltételeit, közműveket, mérőórákat és a birtokbaadási jegyzőkönyvet előre kell tervezni.
Az ismert hibák előzetes feltárása az eladót is védi. Nem kell minden apróságot dramatizálni, de lényeges hibáknál jobb, ha a vevő nem utólag érzi úgy, hogy becsapták. Ha az eladó tud beázásról, penészedésről, tetőhibáról, kazánproblémáról, közműgondról vagy más lényeges hibáról, azt lehetőleg már a vevőjelöltnek, az alku vagy ajánlattétel előtt jelezni kell. Ez rövid távon ronthatja az alkupozíciót, de hosszabb távon csökkentheti a későbbi felelősségi és bizalmi kockázatot.
Az eladónak készülnie kell a saját okmányaival, bankszámlaszámával, adóazonosító jelével, energetikai tanúsítvánnyal, társasházi adatokkal, közös képviselői információval, tehermentesítéshez szükséges igazolásokkal, és minden olyan irattal, amely az ügylethez kellhet.
Vevői szempont
Vevőként az előre közölt információ bizalmat épít, és segít valós döntést hozni. A vevő ne csak a hirdetésből vagy a helyszíni benyomásból induljon ki, hanem lássa a tulajdoni lapot, az ismert hibákat és a birtokbaadás realitását is.
Eladói szempont
Eladóként akkor jár el biztonságosabban, ha előre ellenőrzi a tulajdoni lapot, tisztázza a jogosultakat, a terheket, a kiköltözést és az ismert hibákat, és nem hagyja, hogy ezek csak szerződéskötéskor derüljenek ki.
Ha gyors szerződéskötés nem megoldható
Ha az eladó még nem tud mindent előkészíteni, legalább azt kell világosan jeleznie, mi bizonytalan: tehermentesítés, jogosulti aláírás, kiköltözés, ismert hiba, társasházi vagy műszaki információ. Nem jó bizonytalan helyzetet kész tényként bemutatni.
Tipikus hibák
Tipikus hibák: az eladó csak a vevő megtalálása után nézi meg a tulajdoni lapot; nem tisztázza előre a terhet vagy haszonélvezetet; alábecsüli a kiköltözési időt; ismert hibát csak szerződéskötéskor vagy utólag közöl; nem készít hibalistát; hiányoznak a tehermentesítési vagy társasházi iratok.
Mikor kell ügyvéd?
Ha az eladó nem biztos abban, mi szerepel a tulajdoni lapon, van-e teher, haszonélvezet, több tulajdonos vagy széljegy, ha nem tudja pontosan, mikor költözik ki, ha a vételárból vásárol tovább, ha láncügylet van, vagy ha ismert hiba van az ingatlanban, akkor még alku vagy ajánlattétel előtt érdemes ügyvédtől kérdezni. Nincs rossz kérdés, nincs hülye kérdés.
Konkrét ügyed van?
Ha már konkrét ingatlanról, hirdetésről, tulajdoni lapról, tehermentesítésről, ismert hibáról, birtokbaadásról vagy szerződéstervezetről van szó, ne a válaszbank keresőjébe írj személyes adatot. Ilyenkor inkább e-mailt érdemes írni az ügyvédnek.
Nincs rossz kérdés, nincs hülye kérdés: az ügyvédet pont azért érdemes időben bevonni, hogy a fontos kockázatok ne utólag derüljenek ki.
Válaszbank vagy e-mail?
Általános tájékozódáshoz nyisd meg a Finszter Válaszbankot. Ha viszont konkrét adásvételi ügylethez kérnél segítséget, az e-mail cím és a minta e-mailek egy kattintással másolhatók.
Kapcsolat: finszter.ugyvedek@gmail.com
A gombok csak a vágólapra másolnak: az oldalon nincs regisztráció, hírlevél-feliratkozás vagy adatbekérő űrlap.