Tehermentesítés a vételárból: hogyan működik?

Részletes válasz

Tehermentesítésnél nem elég azt mondani, hogy „majd a vételárból töröljük”. Előre tisztázni kell, hogy milyen teher van az ingatlanon, ki a jogosultja, milyen igazolás vagy törlési engedély kell hozzá, és a törlés önerőből vagy a vevő bankhiteléből történik-e.

A tulajdoni lapon szereplő terhek nem egyformák. A banki jelzálogjog gyakori, és megfelelő tartozásigazolással, banki igazolásokkal, ügyvédi szerződéses renddel sokszor jól kezelhető. A végrehajtási jog már érzékenyebb, mert végrehajtó, jogosult, pontos elszámolás és határidők is beléphetnek. A legtöbb nehézséget az atipikus terhek okozhatják, például ha a jelzálogjog jogosultja magánszemély. Ilyenkor különösen fontos előre tisztázni, hogy a vevő hitelező bankja elfogadja-e a konstrukciót, mert előfordulhat, hogy ilyen teher bankhitelből nem, csak önerőből vagy más, bank által elfogadható módon rendezhető.

A haszonélvezeti jog is teherként jelenhet meg a tulajdoni lapon, de más logikájú, mint egy banki tartozás vagy végrehajtási jog. Ilyenkor nem egyszerű tartozáskifizetésről van szó, hanem arról, hogy a haszonélvező közreműködik-e a jog törlésében, lemond-e róla, kap-e ezért ellenértéket, és ez hogyan kerül szerződésesen rendezésre. A gyakorlatban a haszonélvezőt sokszor „haszonélvezeti eladóként” említik; a lényeg itt nem az elnevezés, hanem az, hogy a haszonélvezeti jog törlése rendben legyen.

Vevői szempont

Vevőként nem az a kérdés, hogy minden terhelt ingatlantól menekülni kell-e. Inkább azt kell megérteni, hogy a teher hogyan fog eltűnni a tulajdoni lapról. Meg kell nézni, milyen teher szerepel a lapon, ki a jogosultja, van-e friss tartozásigazolás, kinek kell fizetni, mikor várható törlési engedély, és a vevő saját pénzéből vagy banki hiteléből történik-e a tehermentesítés. Ha a vevő hitelből vásárol, különösen fontos, hogy a vevő bankja elfogadja-e a tervezett tehermentesítési folyamatot.

Eladói szempont

Eladóként a legfontosabb, hogy még az alku és a szerződéskötés előtt pontosan lássa, milyen teher van az ingatlanán, mekkora a fennálló tartozás, kitől kell igazolást vagy törlési engedélyt beszerezni, és miből történik majd a rendezés. Ha banki jelzálogról van szó, általában tartozásigazolásra és a bank törlési feltételeinek tisztázására van szükség. Ha végrehajtási jog vagy magánszemély jogosult jelzálogjoga szerepel, az eladónak különösen óvatosnak kell lennie, mert ezek több egyeztetést, speciális fizetési sorrendet vagy önerős rendezést igényelhetnek.

Ha gyors szerződéskötés nem megoldható

Ha a tehermentesítés nem egyszerű banki jelzálog törlését jelenti, akkor nem érdemes általános mintában vagy szóbeli ígéretben bízni. Ilyenkor előbb meg kell nézni a tulajdoni lapot, be kell szerezni a szükséges igazolásokat, és az ügyvédnek a szerződésben pontosan kell rendeznie a fizetési sorrendet, a törlési iratok kiadását és azt, hogy a vevő bankja elfogadja-e a megoldást.

Tipikus hibák

Tipikus hibák: (1) a felek minden terhet egyformának gondolnak; (2) csak annyit írnak, hogy az ingatlan majd tehermentes lesz, de nem rendezik a törlés útját; (3) nem tisztázzák, hogy önerőből vagy vevői bankhitelből történik-e a tehermentesítés; (4) magánszemély javára bejegyzett jelzálogjogot banki jelzálogként kezelnek; (5) végrehajtási jog esetén nem számolnak a végrehajtóval, jogosulttal és pontos elszámolással; (6) haszonélvezetnél nem rendezik a haszonélvező közreműködését és a törlés feltételeit.

Mikor kell ügyvéd?

Teherrel érintett ingatlannál különösen érdemes ügyvédtől kérdezni, ha nem banki jelzálogról van szó, végrehajtási jog szerepel a tulajdoni lapon, magánszemély a jelzálogjog jogosultja, haszonélvezetet kell törölni, vagy a tehermentesítés a vevő bankhiteléből történne.

Nincs rossz kérdés, nincs „hülye kérdés”. Ha a vevő vagy az eladó nem érti, hogy pontosan milyen teher van az ingatlanon, miből törölhető, vagy mit vár el a bank, ezt még szerződéskötés előtt bátran kérdezze meg az ügyvédtől.