Több tulajdonos vagy haszonélvező önmagában nem baj, hanem olyan jogosulti és aláírási helyzet, amit időben kell tisztázni.
- Teljes ingatlan eladásánál már az elején meg kell nézni, kik szerepelnek a tulajdoni lapon, milyen jogcímen és milyen tulajdoni hányaddal.
- Életszerű, hogy egy tulajdonos viszi az ügyet, de ajánlattétel vagy pénzátadás előtt tisztázni kell, hogy minden szükséges jogosult tud-e az ügyletről, egyetért-e vele és elérhető lesz-e az aláíráskor.
- Haszonélvezőnél, külföldön tartózkodó tulajdonosnál vagy meghatalmazásos aláírásnál nem szabad az utolsó pillanatra hagyni az ügyvédi egyeztetést.
- A vételár kifizetése eltérhet a tulajdoni hányadoktól, de ez önmagában nem írja át a tulajdoni arányokat adózási, illetéki vagy más hivatalos szempontból.
Részletes válasz
Ha egy ingatlannak több tulajdonosa van, akkor az első kérdés nem az, hogy ki intézi az ügyet, hanem az, hogy jogilag kiknek kell közreműködniük. Teljes ingatlan eladásánál minden tulajdonos érintett, ezért már az elején tisztázni kell, kik szerepelnek a tulajdoni lapon, milyen tulajdoni hányaddal, és mindenki tud-e az eladásról.
Az teljesen életszerű, hogy a tulajdonosok közül csak az egyik intézi a hirdetést, a telefonokat, a mutatást és az első egyeztetéseket. Házastársaknál, testvéreknél vagy családi tulajdonnál gyakori, hogy van egy „ügyvivő” családtag. Ettől önmagában nem kell megijedni, és az előzetes egyeztetésekhez formális meghatalmazás sem feltétlenül szükséges.
A vevőnek viszont érdemes finoman körbekérdeznie: ki a tulajdonos, minden tulajdonos el akarja-e adni az ingatlant, mindenki elérhető lesz-e az aláíráskor, és van-e haszonélvező vagy más jogosult. Ha úgy látszik, hogy az eladók között vita van, valamelyik tulajdonos nem tud az eladásról, nem ért egyet az árral, vagy „majd meggyőzzük” típusú válaszok hangzanak el, az már gyanús jel lehet.
Eladói oldalon ügyvéddel kell tisztázni, hogy minden tulajdonos személyesen rendelkezésre áll-e az aláíráskor, vagy szükség lesz-e meghatalmazásra. Nem minden előzetes egyeztetéshez kell meghatalmazás, de az adásvételi szerződés aláírásánál vagy a szükséges jognyilatkozatok megtételénél már formailag megfelelő közreműködés kell.
Ha valamelyik tulajdonos külföldön tartózkodik, ezt nem szabad az utolsó pillanatra hagyni. Lehet szükség külföldön aláírt meghatalmazásra, konzulátusi vagy más hitelesítési megoldásra, de adott esetben az eljáró ügyvéd is készíthet olyan meghatalmazást, amelyet a tulajdonos megfelelő azonosítás mellett, akár távazonosítással / távelőttemezéssel ír alá, ha ennek formai feltételei teljesíthetők. Ezt mindig előre kell egyeztetni az ügyvéddel.
Több tulajdonosnál a vételár kifizetését is előre tisztázni kell. A tulajdonosok megállapodhatnak úgy, hogy a vételárat nem pontosan a tulajdoni hányaduk arányában kérik kifizetni. Ez azonban elsősorban kifizetési technika: adózási, illetéki vagy más hivatalos szempontból nem írja át automatikusan azt, hogy a tulajdoni lapon ki milyen arányban volt tulajdonos. Ha az eladók ettől eltérő belső elszámolást vagy adózási kezelést szeretnének, az eladói oldalon külön ügyvédi egyeztetést igényelhet.
Vevői szempont
Vevőként nem kell megijedni attól, ha egy tulajdonos viszi az ügyet, de érdemes körbekérdezni, minden tulajdonos tud-e az eladásról, egyetért-e, elérhető lesz-e, és van-e haszonélvező. Gyanús jel, ha vita látszik az eladói oldalon.
Eladói szempont
Eladói oldalon ügyvéddel tisztázni kell, mindenki személyesen rendelkezésre áll-e, kell-e meghatalmazás, és hogyan történik a vételár kifizetése. Kifizetésben lehet eltérés a tulajdoni hányadtól, de ez nem írja át a tulajdoni arányokat adózási vagy hivatalos szempontból.
Ha gyors szerződéskötés nem megoldható
Külföldön tartózkodó tulajdonosnál a meghatalmazást időben elő kell készíteni. Adott esetben az ügyvéd is készíthet meghatalmazást távazonosítás / távelőttemezés mellett, ha a formai feltételek teljesíthetők.
Tipikus hibák
Tipikus hibák: a vevő csak az ügyet vivő tulajdonossal állapodik meg; nem derül ki időben, hogy más tulajdonos nem ért egyet; a haszonélvező kimarad; a meghatalmazás túl későn készül; a kifizetési eltérést adózási rendezésnek tekintik.
Mikor kell ügyvéd?
Több tulajdonos vagy haszonélvező esetén már ajánlattétel előtt érdemes ügyvédtől megkérdezni, kiknek kell aláírniuk, kell-e meghatalmazás, hogyan fizethető ki a vételár, és milyen jogot kell törölni vagy rendezni a tulajdoni lapon. Nincs rossz kérdés: inkább aláírás, pénzátadás vagy határidős döntés előtt derüljön ki, ha valami nem világos.
Konkrét ügyed van?
Ha már konkrét tulajdoni lapról, több eladóról, haszonélvezőről, meghatalmazásról, vételármegosztásról, aláírási helyzetről vagy okiratról van szó, ne a válaszbank keresőjébe írj személyes adatot. Ilyenkor inkább e-mailt érdemes írni az ügyvédnek.
Nincs rossz kérdés, nincs hülye kérdés: az ügyvédet pont azért érdemes időben bevonni, hogy egy jogosulti, aláírási vagy földhivatali akadály ne utólag derüljön ki.
Válaszbank vagy e-mail?
Általános tájékozódáshoz nyisd meg a Finszter Válaszbankot. Ha viszont konkrét tulajdonoshoz, haszonélvezőhöz, meghatalmazáshoz, aláíráshoz vagy adásvételi ügylethez kérnél segítséget, az e-mail cím és a minta e-mailek egy kattintással másolhatók.
Kapcsolat: finszter.ugyvedek@gmail.com
A gombok csak a vágólapra másolnak: az oldalon nincs regisztráció, hírlevél-feliratkozás vagy adatbekérő űrlap.