Ingatlaneladás adózása: mikor nem kell adót fizetni, és miért fontos a következő vásárlásnál?

Lényeg röviden

• 5 évnél régebbi szerzésnél főszabály szerint nincs személyi jövedelemadó az ingatlaneladás után.
• 5 éven belüli szerzésnél külön meg kell nézni, keletkezik-e adóköteles jövedelem.
• Az eladói szja és a következő lakásvásárlás illetékkedvezménye nem ugyanaz a kérdés.
• A következő vásárlásnál az eladott lakóingatlan adatai illetékkedvezményi szempontból fontosak lehetnek.
• Külföldön eladott ingatlan után magyar lakásvásárlásnál nem jár magyar cserét pótló illetékkedvezmény.

Részletes válasz

Az ingatlaneladás adózásánál az első kérdés általában az, hogy az eladó mikor szerezte az ingatlant. Ha az eladott ingatlant 5 évnél régebben szerezte, akkor főszabály szerint az eladás után nem kell személyi jövedelemadót fizetnie. Laikus tájékoztatásnál sokszor ez a legfontosabb kiindulópont.

Ha az eladó 5 éven belül szerezte az ingatlant, akkor már nem elég az 5 éves szabályra hivatkozni. Ilyenkor külön meg kell nézni a szerzés idejét és módját, a szerzési értéket, az igazolt költségeket, az esetleges értéknövelő beruházásokat és azt, hogy a konkrét számítás alapján keletkezik-e adóköteles jövedelem.

Fontos különválasztani az eladói szja-t és a vevői illetéket. Lehet, hogy az eladó az ingatlaneladás után már nem fizet szja-t, de ha utána másik lakóingatlant vásárol, a korábbi eladás adatai a vásárlási illetékkedvezmény / cserét pótló vétel szempontjából mégis fontosak lehetnek.

Ezért az eladást és a következő vásárlást érdemes együtt nézni. Nemcsak azt kell tudni, kell-e adót fizetni az eladás után, hanem azt is, hogy a következő lakásvásárlásnál kérhető-e illetékkedvezmény, milyen iratok kellenek hozzá, és milyen adatok kerüljenek be az adásvételi szerződés előkészítéséhez.

Külön figyelni kell arra is, hogy külföldön eladott ingatlan után nem jár magyar illetékkedvezmény a magyarországi vásárlásnál. A cserét pótló vétel kedvezménye nem alkalmazható úgy, hogy az egyik ingatlan külföldön, a másik Magyarországon található. Ezért külföldi eladás után a vevő ne számoljon azzal, hogy a magyar lakásvásárlás illetékalapja csökkenthető lesz.

Konkrét adószámítást a válaszbank nem tud biztonságosan elvégezni. Ha 5 éven belüli szerzés, öröklés, ajándékozás, válás, haszonélvezet, több tulajdonos, külföldi előzmény vagy párhuzamos eladás-vásárlás van, érdemes könyvelővel, adótanácsadóval vagy NAV-tájékoztatással is számolni.

Eladói szempont

Eladóként először azt érdemes tisztázni, mikor és milyen jogcímen szerezte az ingatlant. Ha 5 évnél régebben, akkor főszabály szerint nincs eladói szja. Ha 5 éven belül, akkor az adózási kérdést nem érdemes az utolsó pillanatra hagyni.

Ha az eladó a vételárból másik lakóingatlant venne, már az eladáskor érdemes összeszedni a következő vásárláshoz szükséges adatokat és iratokat is, mert ezek az illetékkedvezménynél fontosak lehetnek.

Vevői / következő vásárlási szempont

Vevői oldalon ez a téma főleg akkor fontos, ha a vevő korábban lakóingatlant adott el, és a mostani vásárlásnál illetékkedvezményre számít. Ilyenkor az eladott ingatlan adatait, szerződését és vételárát a szerződés-előkészítéshez előre jelezni kell.

Ha a korábbi eladás külföldi ingatlanra vonatkozott, a magyar vásárlásnál ezzel a magyar cserét pótló illetékkedvezménnyel nem érdemes számolni.

Ha gyors szerződéskötés nem megoldható

Ha az eladó 5 éven belül szerezte az ingatlant, ha a következő vásárláshoz illetékkedvezményt szeretne, vagy ha külföldi eladás is érintett, a szerződéskötés előtt érdemes megállni és tisztázni az adózási / illetéki következményeket.

A hiányzó adásvételi szerződés, bizonytalan szerzési időpont, több tulajdonos, haszonélvezet vagy külföldi ügyleti előzmény mind olyan ok lehet, ami miatt előzetes egyeztetés szükséges.

Tipikus hibák

Tipikus hibák: az eladó nem nézi az 5 éves szabályt; az eladói szja-t összekeveri a vevő illetékével; 5 éven belüli szerzésnél nem gyűjti össze a költség- és szerzési iratokat; a következő lakásvásárlás illetékkedvezményét csak utólag kezdi intézni; külföldi eladás után magyar illetékkedvezménnyel számol.

Mikor kell ügyvéd?

Ha az eladás és a következő vásárlás összekapcsolódik, ha illetékkedvezmény merül fel, ha több tulajdonos vagy haszonélvező érintett, vagy ha a felek nem tudják, milyen adatot kell megadni a szerződés előkészítéséhez, érdemes ügyvédtől kérdezni. Nincs rossz kérdés, nincs hülye kérdés: az ügyvédet pont azért érdemes időben bevonni, hogy a fontos adózási és illetéki szempontok ne utólag derüljenek ki.