Mikor kell birtokba adni az ingatlant, és mi van, ha az eladó később költözne ki?

Részletes válasz

Az ingatlan-adásvétel nem ér véget azzal, hogy a felek aláírják a szerződést. A vevő számára legalább ilyen fontos kérdés, hogy mikor kapja meg ténylegesen az ingatlant: mikor kap kulcsot, mikor költözhet be, mikor tudja használni, és milyen állapotban veszi át.

A birtokbaadás időpontja ezért nem mellékes technikai részlet, hanem az egyik legfontosabb alkupont. Alapesetben a vevő azt várja, hogy a teljes vételár megfizetése után az ingatlan átadásra kerüljön. A gyakorlatban azonban előfordulhat, hogy az eladó csak a vételárból tud továbbköltözni, ezért rövid időre még maradna. Ez érthető élethelyzet, de nem automatikus jog: erről a feleknek kifejezetten meg kell állapodniuk.

Ugyanúgy, ahogy hiteles vásárlásnál érthető, hogy a vevő a banki folyamat kockázatát szeretné szerződésben kezelni, birtokbaadásnál érthető, hogy az eladó a költözési helyzetét szeretné biztonságosan megoldani. A lényeg nem az, hogy valamelyik fél igénye önmagában jogos vagy jogtalan, hanem az, hogy a feltételek előre, írásban legyenek rögzítve.

A szerződésben ezért érdemes pontosan meghatározni a birtokbaadás határidejét, azt, hogy kapcsolódik-e a teljes vételár megfizetéséhez, marad-e visszatartott vételárrész, van-e kötbér vagy használati díj, ki viseli a rezsit és a közös költséget a köztes időben, mi történik késedelem esetén, és milyen állapotban kell az ingatlant átadni.

A birtokbaadást minden esetben érdemes birtokbaadási jegyzőkönyvvel dokumentálni. Ebben szerepelhet a kulcsátadás, a mérőóraállások, az átadott távirányítók, belépők, közös használatú helyiségekhez tartozó eszközök, valamint az, hogy milyen ingóságok maradnak az ingatlanban. A jegyzőkönyv gyakorlati okból is fontos: a közműátírásnál és későbbi vitás helyzetben is kapaszkodót ad.

A közműátírás rövid határidőben a vevő érdeke. Célszerű, hogy a birtokbaadás után a felek mielőbb, lehetőleg néhány napon belül elindítsák az átírást. Családi háznál vagy önálló mérős ingatlannál különösen fontos lehet a vízdíj- és egyéb közműtartozások rendezése, társasházi lakásnál pedig a közös költség, távhő, almérők és társasházi elszámolás külön ellenőrzése.

Vevői szempont

Vevőként nem elég azt nézni, mikor kerül bejegyzésre a tulajdonjog. Azt is előre látni kell, mikor lesz az ingatlan ténylegesen használható, beköltözhető és kiürített állapotban átadva. Ha az eladó később költözne ki, akkor a vevőnek világos határidőre, szerződéses biztosítékra és birtokbaadási jegyzőkönyvre van szüksége.

Különösen fontos, hogy a vevő ne fizessen úgy teljes vételárat, és ne vállaljon úgy hiteltörlesztést, hogy közben nem világos, mikor tud ténylegesen birtokba lépni. Ha a felek eltérnek attól, hogy a teljes vételár megfizetésekor azonnal átadás történik, azt pontosan rögzíteni kell.

Eladói szempont

Eladóként a későbbi kiköltözés önmagában nem feltétlenül probléma. Gyakori, hogy az eladó a befolyó vételárból vesz vagy bérel másik ingatlant, ezért a költözés időzítése a vételár megérkezéséhez kapcsolódik. Ezt azonban már az alku során jelezni kell, nem a szerződéskötés végén vagy birtokbaadás előtt.

Az eladónak is érdeke, hogy a határidő, a köztes időszak költségei, az ingatlan állapota, az ingóságok sorsa és az esetleges késedelem következményei előre tisztázva legyenek. Így nem marad olyan benyomás, mintha a vevő „engedné” az eladót bent maradni szabályok nélkül.

Ha gyors szerződéskötés nem megoldható

Ha az azonnali birtokbaadás vagy gyors kiköltözés nem megoldható, nem elég annyit írni vagy mondani, hogy „majd megegyezünk”. A szerződésben rögzíteni kell a kiköltözés végső határidejét, a birtokbaadás feltételeit, a közüzemi és társasházi költségek viselését, az ingatlan átadáskori állapotát, a birtokbaadási jegyzőkönyvet, valamint azt, hogy mi történik késedelem esetén.

Ha a vevő bankhitellel vásárol, a birtokbaadás időzítését a banki folyósítás és az utolsó vételárrész megfizetésének ütemezésével is össze kell hangolni.

Tipikus hibák

Tipikus hibák: a felek csak szóban beszélik meg, hogy az eladó még marad; nincs végső kiköltözési határidő; a vevő teljes vételárat fizet, de nincs biztosítéka a birtokbaadásra; nem rendezik, ki fizeti a rezsit, közös költséget vagy távhőt a köztes időben; nem készül birtokbaadási jegyzőkönyv mérőóraállásokkal és kulcsátadással; nem világos, milyen ingóságok maradnak az ingatlanban; nem ellenőrzik időben a közmű- és társasházi tartozásokat.

Mikor kell ügyvéd?

Birtokbaadásnál különösen érdemes ügyvédtől kérdezni, ha az eladó később költözne ki, ha a vevő hitelből vásárol, ha láncügylet van, ha visszatartott vételárrész, kötbér vagy használati díj merül fel, ha bérlő vagy más használó van az ingatlanban, vagy ha nem egyértelmű, milyen állapotban kell átadni az ingatlant.

Nincs rossz kérdés, nincs hülye kérdés: a felek bátran kérdezzenek rá az ügyvédnél a kulcsokra, mérőórákra, bútorokra, közüzemi tartozásokra, közös költségre, kiköltözési határidőre és késedelmi következményekre is.