Mit kell tudni a haszonélvezetről ingatlan-adásvételnél?

Lényeg röviden

• A haszonélvező nem tulajdonos, de a joga az adásvételnél kulcsszereplő lehet.
• A haszonélvezet nem olyan teher, mint egy banki tartozás: nem egyszerű kifizetésről, hanem közreműködésről, nyilatkozatról és törlésről kell beszélni.
• Bankhiteles vevőnél különösen fontos, hogy a haszonélvezet törlése vagy rendezése ne akassza meg a folyósítást.
• Ha a haszonélvező meghalt, a haszonélvezet törölhető, de ezt a földhivatali folyamatban kezelni kell.
• Eladói oldalon az ellenérték, a későbbi vásárlás és az illetéki/adózási szempontok miatt is érdemes előre gondolkodni.

Részletes válasz

A haszonélvezeti jogot nem érdemes banki jelzálogként vagy klasszikus tartozásként kezelni. Nem arról van szó, hogy valaki egyszerűen kifizet egy tartozást a vételárból, és a teher automatikusan eltűnik. A haszonélvezetnél a lényeg a haszonélvező közreműködése, a megfelelő nyilatkozat, az esetleges ellenérték kezelése és az, hogy a törlés földhivatali szempontból is működjön.

A haszonélvező jogilag nem tulajdonos, de az ingatlan használata szempontjából nagyon erős jogosult lehet. Gyakorlati nyelvben néha úgy beszélnek róla, mintha „haszonélvezeti eladó” lenne, de ez jogilag pontatlan: a tulajdonos adja el a tulajdoni hányadot, a haszonélvező pedig a saját jogának sorsáról működik közre, például lemondó vagy törlési nyilatkozattal.

Vevőként a fő kérdés általában nem az, hogy az eladói oldalon ki mennyi pénzt kap, hanem az, hogy a haszonélvezeti jog sorsa tiszta legyen. Ha a vevő tehermentes, bank által is elfogadható ingatlant akar venni, akkor azt kell látni, hogy a haszonélvező aláírja-e a szükséges okiratokat, a törlés mikor történik meg, és a bank milyen feltételt kér ehhez.

Eladói oldalon előre tisztázni kell, hogy a haszonélvező kap-e ellenértéket a jogáról való lemondásért, és ezt hogyan kezelik a szerződésben. A haszonélvezeti jog értékére külön illetéki értékszámítási szabály van az Itv. 72. §-ában. Ezt laikus válaszban nem érdemes részletesen levezetni, és nem szabad leegyszerűsítve egyetlen „egyhuszados” szabályként bemutatni, mert a számítás ennél összetettebb lehet.

Az eladói oldalon az is fontos lehet, hogy a haszonélvezet a későbbi lakóingatlan-vásárlás illetékkedvezményi / cserepótló vételi szempontjaiba is beleszólhat. Érdemes előre átgondolni, hogy a később vásárolt lakóingatlanban ki milyen tulajdoni joggal vagy haszonélvezeti joggal szerepeljen. Gyakran akkor a legtisztább a helyzet, ha az új ingatlanban is azonos vagy megfelelően igazodó tulajdoni és haszonélvezeti arányok jelennek meg.

Ha a haszonélvező meghalt, a haszonélvezeti jog törölhető, de ezt nem szabad egyszerűen figyelmen kívül hagyni. Jelezni és kezelni kell a földhivatali eljárásban, hogy a tulajdoni lapon ne maradjon rendezetlen bejegyzés. Bankhiteles vevőnél ez különösen fontos: a törlést érdemes még az adásvétel előtt vagy legkésőbb a banki folyamat kritikus pontjai előtt rendezni, hogy a finanszírozás ne akadjon el.

Vevői szempont

Vevőként azt kell tisztázni, hogy a haszonélvezeti jog megmarad-e, megszűnik-e, vagy törlésre kerül. A legtöbb normál adásvételnél a vevő rendezett, használható, bank által is elfogadható jogi állapotot vár el, ezért a haszonélvező aláírása és a törlés feltétele központi kérdés.

Ha bankhitel is van, nem elég annyi, hogy „majd töröljük”. A banknak látnia kell, hogy a haszonélvezet rendezése a szerződéses és földhivatali folyamatban megfelelően kezelhető.

Eladói / haszonélvezői szempont

Eladói oldalon időben egyeztetni kell a haszonélvezővel. Tisztázni kell, hogy hajlandó-e közreműködni, kap-e ellenértéket, mikor és hol ír alá, és kell-e külön adózási vagy illetéki egyeztetés.

Ha az eladás után másik lakóingatlan vásárlása is tervben van, a tulajdoni és haszonélvezeti arányokat nem érdemes utólag, kapkodva kitalálni. Ezek az illetékkedvezményi és családi vagyonrendezési szempontok miatt előre átgondolandó kérdések.

Ha gyors szerződéskötés nem megoldható

Ha a haszonélvező nem elérhető, külföldön van, nem együttműködő, elhunyt, vagy nem világos, milyen ellenértéket kapna, akkor a szerződéskötés előtt meg kell állni és tisztázni a folyamatot. Ilyenkor meghatalmazás, külön nyilatkozat, banki egyeztetés vagy földhivatali törlési lépés is szükséges lehet.

Bankhiteles ügyletnél különösen veszélyes az utolsó pillanatra hagyni a kérdést, mert egy fennmaradó vagy nem megfelelően törölt haszonélvezeti jog a banki folyósítást is megakaszthatja.

Tipikus hibák

Tipikus hibák: a haszonélvezetet egyszerű tartozásként kezelik; a haszonélvezőt későn vonják be; nem ellenőrzik, pontosan ki a haszonélvező; elhunyt haszonélvező törlését nem rendezik; bankhiteles ügyletnél csak a banki folyamat végén derül ki a probléma; a haszonélvezeti jog értékét pontatlanul, leegyszerűsítve magyarázzák; eladói oldalon nem gondolják át a későbbi illetéki/adózási következményeket.

Mikor kell ügyvéd?

Ha a tulajdoni lapon haszonélvezet szerepel, ha a haszonélvező lemondana a jogáról, ellenértéket kapna, nem együttműködő, elhunyt, külföldön van, vagy ha a vevő bankhitellel vásárol, még ajánlattétel vagy szerződés-előkészítés előtt érdemes ügyvédtől kérdezni. Nincs rossz kérdés, nincs hülye kérdés: a haszonélvezet tipikusan olyan jog, amelyet jobb előre pontosan kezelni, mint a banki vagy földhivatali folyamat végén kapkodni.