Az eladói bentmaradás vagy visszabérlés nem automatikus jog, hanem külön megállapodási és szerződéses kérdés.
- Életszerű, hogy az eladó a vételárból költözik tovább, de a teljes vételár után rendezetlenül nem maradhat az ingatlanban.
- Ha a vevő átveszi az ingatlant, erről birtokbaadási jegyzőkönyvet kell készíteni, még akkor is, ha az eladó fizikailag egy ideig tovább használja az ingatlant.
- A további használatot külön jogcímen kell kezelni: például bérleti szerződéssel vagy más írásbeli használati megállapodással.
- Előre kell rendezni a kiköltözési határidőt, a használati díjat, a közműveket, a biztosítékot és a késedelmes kiköltözés következményeit.
Részletes válasz
Előfordulhat, hogy az eladó nem tud azonnal kiköltözni, mert például a vételárból vesz másik ingatlant, felújításra vár, vagy láncügyletben mozog. Ez életszerű helyzet, de nem automatikus joga az eladónak. Ha az eladó a teljes vételár megfizetése után is az ingatlanban maradna, azt külön és pontosan kell szabályozni.
A tiszta megoldás az, hogy az adásvétel jogcímén megtörténik a birtokátruházás, erről birtokbaadási jegyzőkönyv készül, majd ha a felek így állapodnak meg, az új tulajdonos külön jogcímen engedi át az ingatlan használatát az eladónak. Ez lehet például bérleti szerződés vagy más írásban rögzített használati megállapodás. Lehet, hogy fizikailag senki nem mozdul meg, de jogilag akkor is rendezni kell, hogy a vevő átvette az ingatlant, az eladó pedig már nem eladóként, hanem külön használati jogcímen marad ott.
A birtokbaadási jegyzőkönyv ilyenkor is kötelező gyakorlati elem. Ebben kell rögzíteni az átadás napját, a mérőórák gyári számát és állását, a kulcsok átadását, az ingatlan állapotát, az átadott dokumentumokat és minden olyan körülményt, amely később vitás lehet.
A közműátírást nem érdemes halogatni. Az áram-, gáz- és vízszolgáltatói tájékoztatók alapján a felhasználóváltozást jellemzően rövid határidőben, sok esetben 15 napon belül kell bejelenteni vagy kezdeményezni. Ezért gyakorlati oldalról az a biztonságos, ha a vevő már a birtokbaadást követő 14 napon belül elindítja az átírásokat. Így marad idő hiányzó nyomtatvány, aláírás, mérőóra-adat vagy egyéb dokumentum pótlására is.
Házas teleknél, családi háznál vagy más önálló bekötési vízmérős ingatlannál a vízdíj-tartozásmentesség külön szerződéses feltétel. A mi adásvételi szerződéseinkben ilyen ingatlannál mindig szerepel, hogy az eladónak még a birtokbaadás előtt igazolnia kell a vízdíj-tartozásmentességet. Ez jellemzően valamely vételárrészlet megfizetésének feltételeként jelenik meg, tehát nem puszta udvariassági kérés, hanem az ügylet biztonságos lezárásához kapcsolódó szerződéses kötelezettség.
Társasházi lakásnál ezt külön kell kezelni, mert ott jellemzően albetéti mellékvízmérő / almérő és társasházi vagy díjbeszedős elszámolási logika működik. Társasháznál ezért a hangsúly inkább a birtokbaadási jegyzőkönyvben rögzített almérőállásokon, a közös költség és távhő tartozásmentességen, valamint a közös képviselői / szolgáltatói egyeztetésen van.
Ha az eladó tovább marad, előre rögzíteni kell legalább a kiköltözés határidejét, a használati díjat vagy bérleti díjat, a közművek fizetését, a lakcímhasználatot / lakcímbejelentést, az állagmegóvást, a biztosítékot és a késedelmes kiköltözés következményeit.
Vevői szempont
Vevőként a teljes vételár után ne maradjon rendezetlen birtokhelyzet. Legyen birtokbaadási jegyzőkönyv, továbbhasználati jogcím, határidő, díj, biztosíték, közműátírás és házas teleknél víztartozásmentességi igazolás.
Eladói szempont
Eladóként érthető, ha a vételárból költözne tovább, de ezt alkupontként kell kezelni. Ha házas telekről van szó, a vízdíj-tartozásmentességet még birtokbaadás előtt, jellemzően vételárrészlet-fizetési feltételként igazolni kell.
Ha gyors szerződéskötés nem megoldható
Ha az eladó tovább maradna, nem elég szóban megegyezni. Birtokbaadási jegyzőkönyv, közműátírási határidő, továbbhasználati jogcím és késedelmi következmény szükséges.
Tipikus hibák
Tipikus hibák: nincs birtokbaadási jegyzőkönyv; a visszabérlést csak szóban rendezik; a közműátírást halogatják; házas teleknél nem kérnek víztartozásmentességi igazolást; társasházi almérős logikát összekeverik bekötési vízmérővel.
Mikor kell ügyvéd?
Ha az eladó a teljes vételár után is bent maradna, visszabérelné az ingatlant, nincs még hova költöznie, vagy a közműátírás / víztartozásmentesség feltételként merül fel, már szerződéskötés előtt kérdezzenek ügyvédtől. Nincs rossz kérdés, nincs hülye kérdés: inkább aláírás, pénzátadás vagy határidős döntés előtt derüljön ki, ha valami nem világos.
Konkrét ügyed van?
Ha már konkrét ingatlanról, birtokbaadási határidőről, eladói bentmaradásról, visszabérlésről, közműátírásról, víztartozásmentességről vagy szerződéstervezetről van szó, ne a válaszbank keresőjébe írj személyes adatot. Ilyenkor inkább e-mailt érdemes írni az ügyvédnek.
Nincs rossz kérdés, nincs hülye kérdés: az ügyvédet pont azért érdemes időben bevonni, hogy a birtokbaadási és használati feltételek ne utólag okozzanak vitát.
Válaszbank vagy e-mail?
Általános tájékozódáshoz nyisd meg a Finszter Válaszbankot. Ha viszont konkrét birtokbaadási, bentmaradási, visszabérlési vagy szerződéses ügyben kérnél segítséget, az e-mail cím és a minta e-mailek egy kattintással másolhatók.
Kapcsolat: finszter.ugyvedek@gmail.com
A gombok csak a vágólapra másolnak: az oldalon nincs regisztráció, hírlevél-feliratkozás vagy adatbekérő űrlap.