Mi a különbség a foglaló, az előleg és a szándéknyilatkozati biztosíték között?

Részletes válasz

Ennél a kérdésnél a legfontosabb kiindulópont az, hogy nem elég egy összeget elnevezni. A feleknek még pénzátadás előtt érteniük kell, hogy az adott összeg milyen jogcímen kerül átadásra, beszámít-e a vételárba, kinél lesz, milyen esetben jár vissza, és milyen esetben nem. A jogcím nem utólagos formaság: ez határozza meg, hogy az első pénzmozgás kockázata hogyan oszlik meg a vevő és az eladó között.

Piaci szokás, hogy az első komoly pénzmozgás gyakran foglalóként történik. Ez önmagában nem baj, de csak akkor biztonságos, ha a foglaló valóban átgondolt szerződéses rendszerbe illeszkedik. A legbiztonságosabb út általában az, hogy a felek gyorsan ügyvédhez fordulnak, az ügyvéd előkészíti az adásvételi szerződést, és a foglaló vagy első vételárrészlet már ebben a szerződésben pontosan szabályozott módon kerül kifizetésre.

A foglaló a legerősebb kockázatú kategória. A foglaló a kötelezettségvállalás megerősítésére szolgál, és komoly következménye lehet, ha az ügylet valamelyik félnek felróható okból hiúsul meg. Ha az ügylet teljesül, a foglaló beleszámít a vételárba. Ha a vevő hibájából hiúsul meg az ügylet, a vevő elveszítheti; ha az eladó hibájából hiúsul meg, az eladónak akár kétszeresen kellhet visszatérítenie. Ezért nem szerencsés úgy foglalót adni vagy átvenni, hogy a felek nem értik pontosan, milyen esetekben mi történik.

Az előleg ehhez képest általában egyszerűbb vételárrészletként működik. Nem hordozza automatikusan a foglaló elvesztésének vagy kétszeres visszatérítésének következményét. Ettől még az előleg is lehet kockázatos, ha nincs leírva, mi történik vele, ha a szerződés mégsem jön létre, a bank nem finanszíroz, az ingatlan nem tehermentesíthető, vagy valamelyik fél visszalép.

A szándéknyilatkozati biztosíték különösen bizonytalan lehet, mert laikus nyelven sokféle pénzt neveznek így. Lehet komolyságot jelző összeg, ajánlati biztosíték, vételárba beszámító pénz, visszajáró biztosíték vagy akár foglaló jellegű megállapodás is. A név önmagában kevés. Azt kell leírni, hogy mire szolgál, meddig köti a feleket, milyen feltételek mellett jár vissza, és pontosan mi történik, ha nem lesz végleges adásvételi szerződés.

Bankhiteles vásárlásnál különösen fontos az előzetes írásbeli rögzítés. Más helyzet, ha a bank azért nem ad hitelt, mert a vevő személyes hitelképességével van gond, és más, ha az ingatlan nem fogadható el fedezetként vagy támogatási szempontból nem megfelelő. Előbbi inkább vevői kockázat lehet, utóbbi az ingatlanhoz vagy eladói oldalhoz kapcsolódó kockázatként jelenhet meg. Ha ezt előre nem tisztázzák, később könnyen vita lesz belőle: a szó elszáll, ezért az írásbeli rögzítés a legfontosabb.

Vevői oldalon sokszor az az érdek, hogy szerződés előtt ne legyen túl nagy vagy túl kockázatos pénzmozgás, vagy legalább ne foglalóként történjen, amíg a hitel, a tulajdoni lap, a műszaki állapot vagy a tehermentesítés nem tiszta. Eladói oldalon érthető igény, hogy a vevő komolyságát pénz is igazolja, és ne lehessen következmény nélkül visszalépni. Ezt az eltérő érdeket nem szóban, hanem pontos írásbeli feltételekkel kell összehangolni.

Vevői szempont

Vevőként a fő kérdés az, hogy elveszíthető-e az átadott pénz. Pénzátadás előtt érteni kell, hogy az összeg foglaló, előleg vagy más biztosíték; visszajár-e, ha a bank nem ad hitelt; mi történik, ha az ingatlan nem elfogadható fedezetként; mi történik, ha teher, haszonélvezet, széljegy vagy műszaki probléma derül ki; és beszámít-e az összeg a vételárba. Ha ezekre nincs egyértelmű válasz, akkor nem a gyors utalás a jó megoldás, hanem az ügyvédi egyeztetés.

Eladói szempont

Eladóként érthető igény, hogy a vevő komolyságát pénz is igazolja. Ugyanakkor az eladónak sem mindegy, milyen jogcímen vesz át pénzt, mert ezzel ő is kötelezettséget vállalhat. Előre tisztázni kell, hogy az összeg foglalóként milyen következményekkel jár, előlegként mikor kell elszámolni vele, milyen feltételek mellett kell visszafizetni, és mi történik akkor, ha a vevő hitelképtelen, vagy ha az ingatlannal van banki, jogi vagy műszaki probléma.

Ha gyors szerződéskötés nem megoldható

Ha a gyors ügyvédi adásvételi szerződés valamilyen okból nem megoldható, csak átmeneti megoldásként jöhet szóba előzetes írásbeli megállapodás, kisebb összegű biztosíték, ügyvéd által előzetesen véleményezett dokumentum vagy ügyvédi letét. Ilyenkor is pontosan le kell írni: ki kapja a pénzt, milyen jogcímen, meddig tart a köteleződés, milyen esetben jár vissza, milyen esetben nem, beszámít-e a vételárba, és mi történik hitel, tehermentesítés, műszaki feltétel vagy birtokbaadás meghiúsulása esetén.

Tipikus hibák

Tipikus hibák: a felek foglalónak neveznek egy összeget, de nem írják le pontosan a következményeket; a vevő azt hiszi, hogy minden előre adott pénz automatikusan visszajár; az eladó azt hiszi, hogy minden átvett pénz automatikusan nála maradhat; nem rendezik, mi történik, ha a bank nem ad hitelt; nem különböztetik meg a vevő személyes hitelképességi problémáját attól, hogy az ingatlan nem hitelképes; a műszaki vagy tehermentesítési feltételek kimaradnak; a felek csak a pénz átadása után kérdeznek ügyvédet.

Mikor kell ügyvéd?

Ügyvédhez kell fordulni minden olyan esetben, amikor pénzátadás előtt nem teljesen világos, hogy az összeg foglaló, előleg, ajánlati biztosíték vagy más jogcímű pénz. Különösen fontos az ügyvédi egyeztetés, ha bankhitel vagy támogatás is lesz az ügyletben, az ingatlan nem tehermentes, több tulajdonos van, haszonélvezet vagy széljegy szerepel a tulajdoni lapon, műszaki feltétel merül fel, vagy a birtokbaadás későbbi. Nincs rossz kérdés, nincs hülye kérdés: a felek bátran kérdezzék meg az ügyvédtől, pontosan milyen pénzt adnak vagy vesznek át.