Mi történik, ha a vevő vagy az eladó visszalép ajánlat, szándéknyilatkozat vagy foglaló után?

Lényeg röviden

• Visszalépésnél a konkrét okirat tartalma számít: nem elég a dokumentum címe vagy az, hogy a felek szóban minek nevezték.
• Más következménye lehet egy vételi ajánlatnak, szándéknyilatkozatnak, ajánlati biztosítéknak, előlegnek, foglalónak és végleges adásvételi szerződésnek.
• A pénz jogcímét pontosan kell kezelni: szerződés előtti pénzt nem szabad automatikusan foglalónak nevezni.
• Bankhitel, műszaki vizsgálat, tehermentesítés, birtokbaadás vagy más feltétel esetén előre kell rögzíteni, mikor és milyen következménnyel lehet visszalépni.
• Visszalépés, új nyilatkozat vagy pénzvisszautalás előtt érdemes ügyvédnek megmutatni az aláírt iratot és az üzenetváltásokat.

Részletes válasz

Visszalépésnél nem a dokumentum elnevezése a döntő, hanem a tartalma. Meg kell nézni, mit írtak alá, volt-e pénzmozgás, kinek adták át a pénzt, milyen jogcímen, milyen határidőkkel, és mit rögzítettek arra az esetre, ha az ügylet mégsem jön létre.

Más a helyzet szóbeli egyeztetésnél, írásbeli vételi ajánlatnál, szándéknyilatkozatnál, ajánlati biztosítéknál, előlegnél, foglalónál és végleges adásvételi szerződésnél. A felek sokszor a papír nevét nézik, pedig a lényeg az, hogy az irat milyen kötelezettséget vállaltatott, és ahhoz milyen pénzmozgás kapcsolódott.

Pénzmozgás nélküli ajánlatnál piaci realitás, hogy a felek a gyakorlatban könnyebben kihátrálnak, és gyakran nem vállalnak hosszú jogvitát. Ettől még egy írásbeli ajánlat vagy annak elfogadása nem feltétlenül jelentéktelen: a konkrét szöveget, a felek válaszait és a teljes egyeztetési folyamatot kell nézni.

Foglaló, előleg és ajánlati biztosíték esetén különösen fontos a jogcím. Nem szabad mindent automatikusan foglalónak nevezni. A visszafizetés, beszámítás, elvesztés vagy kétszeres visszafizetés kérdése attól függ, pontosan milyen jogcímen, milyen feltételekkel és milyen szakaszban történt a pénzmozgás.

Ha a visszalépés oka bankhitel, azt kell nézni, szerepelt-e hitelfeltétel, hogyan írták le, milyen határidővel kellett eljárni, és mi okozta a meghiúsulást. Nem mindegy, hogy a vevő személyes hitelképességével volt gond, vagy az ingatlan banki / fedezeti elfogadásával. Ezeket előre érdemes külön kezelni, mert utólag könnyen vita lesz belőlük.

Ha műszaki vizsgálat, szakértői ellenőrzés vagy látható hiba miatt lépne vissza a vevő, azt kell nézni, hogy ez előre feltételként szerepelt-e. Nem elég az a bizonytalan megfogalmazás, hogy „majd még megnézetem”. Pontosan kell írni, milyen vizsgálat, meddig, kinek a költségére történik, milyen hiba vagy költségszint számít kizáró oknak, és ilyenkor mi lesz az átadott pénzzel.

Ugyanez igaz teherre, birtokbaadásra, kiköltözésre, bentmaradásra, közmű- vagy tartozáshelyzetre, haszonélvezetre, osztatlan közös tulajdonra vagy más lényeges feltételre. Ami a feleknek dealbreaker, azt nem érdemes szóban vagy „majd meglátjuk” alapon hagyni. A szó elszáll; később az írásos feltételek fognak számítani.

Eladói visszalépésnél a közvetítői jutalék kérdését sem lehet általánosan megmondani. A közvetítői szerződést, a vételi ajánlatot, az elfogadást, a pénzmozgást és a tényleges folyamatot együtt kell nézni. Közvetítő nélküli ügyletnél is igaz, hogy az írásos ajánlat és a pénzmozgás jogcíme döntő lehet.

Visszalépés, pénz visszautalása vagy új nyilatkozat előtt érdemes ügyvédtől kérdezni, mert egy rosszul megfogalmazott üzenet, elhamarkodott pénzmozgás vagy pontatlan „lemondó” nyilatkozat később vitát okozhat.

Vevői szempont

Vevőként azt kell nézni, mit vállalt az ajánlatban, szándéknyilatkozatban vagy szerződésben, milyen pénzt adott át, és szerepelt-e olyan hitel-, műszaki, tulajdoni lapi, tehermentesítési vagy birtokbaadási feltétel, amely alapján biztonságosan visszaléphet.

Eladói szempont

Eladóként nem elég azt mondani, hogy a vevő vagy az eladó „meggondolta magát”. Meg kell nézni, volt-e elfogadott ajánlat, történt-e pénzmozgás, milyen jogcímen, és az irat mit mond a meghiúsulás következményeiről. Ha közvetítő is érintett, a közvetítői szerződést is külön meg kell nézni.

Ha gyors szerződéskötés nem megoldható

Ha a felek még nem tudnak végleges adásvételi szerződést kötni, de pénzmozgás vagy kötelező ajánlat merül fel, a visszalépési feltételeket előre kell rögzíteni. Különösen hitel, műszaki vizsgálat, tehermentesítés, birtokbaadás, közmű- vagy tartozáshelyzet esetén ne maradjon szóban, hogy mikor jár vissza a pénz és mikor nem.

Tipikus hibák

Tipikus hibák: a papír címét nézik a tartalma helyett; szerződés előtti pénzt automatikusan foglalónak neveznek; nem tisztázzák, hogy előlegről, foglalóról vagy ajánlati biztosítékról van-e szó; hitel- vagy műszaki feltételt nem írnak bele; a „ha nem kapok hitelt, visszajár” típusú feltételt pontatlanul fogalmazzák meg; közvetítői jutalékot feltételezés alapján kezelnek; pénzt utalnak vissza vagy új nyilatkozatot írnak ügyvédi egyeztetés nélkül.

Mikor kell ügyvéd?

Ha a vevő vagy az eladó visszalépne, ha már aláírtak vételi ajánlatot vagy szándéknyilatkozatot, ha pénzmozgás történt, ha nem világos, hogy a pénz foglaló, előleg vagy ajánlati biztosíték, ha a visszalépés oka hitelmeghiúsulás, műszaki vizsgálat, közvetítői jutalék, teher, birtokbaadás vagy más feltétel, akkor ügyvédtől kell kérdezni, mielőtt bárki új nyilatkozatot tesz vagy pénzt visszautal. Nincs rossz kérdés, nincs hülye kérdés.