Miért kell figyelni, ha az eladó árverési vétellel szerezte az ingatlant?

Lényeg röviden

Az árverési előzmény önmagában nem jelenti azt, hogy az ingatlan ne lenne eladható, de normál adásvételnél külön figyelmeztető jel. Ilyenkor azt kell ellenőrizni, hogy az eladó az árverési szerzés után ténylegesen rendezte-e a birtokbaadást, közműveket, tartozásokat, társasházi ügyeket, használati kérdéseket és az ingatlan állapotát.

A vevőnek nem elég azt látni, hogy az eladó már tulajdonos a tulajdoni lapon. Gyakorlati oldalról is meg kell nézni, hogy nincs-e bentlakó, rendezetlen közmű, közös költség vagy távhőhátralék, kulcsátadási probléma, elmaradt átírás, állapotbeli bizonytalanság vagy korábbi használatból eredő rendezetlenség.

Részletes válasz

Az árverési vagy EÉR-es ingatlanvásárlás önmagában speciális eljárási világ, nem olyan, mint egy klasszikus vevő–eladó–ügyvéd adásvétel. Ebben a válaszban azonban nem részletes árverési vevői útmutatót adunk, hanem azt nézzük, miért fontos, ha egy későbbi normál adásvételnél kiderül: az eladó korábban árverési vétellel szerezte az ingatlant.

Ilyenkor a legfontosabb kérdés nem csak az, hogy az eladó már tulajdonosként szerepel-e a tulajdoni lapon. Azt is tisztázni kell, hogy az árverési szerzésből eredő gyakorlati problémák ténylegesen rendezve vannak-e. Árverési előzmény után előfordulhat, hogy a birtokbaadás, a bentlakók vagy korábbi használók helyzete, a közművek átírása, a közös költség, távhő vagy egyéb tartozás, a kulcsok, az ingóságok, a műszaki állapot vagy a tényleges használat nem volt teljesen rendezett.

Normál adásvételnél a vevő sokszor abból indul ki, hogy az eladó birtokban van, át tudja adni az ingatlant, ismeri az állapotát, rendezte a közműveket, és a birtokbaadáskor tiszta helyzetet tud teremteni. Árverési előzmény esetén ezt nem szabad automatikusan feltételezni. Rá kell kérdezni, mikor került az eladó birtokba, készült-e birtokbaadási irat, átírta-e a közműveket, vannak-e tartozásmentességi igazolások, ki használta az ingatlant, és volt-e bármilyen vita vagy rendezetlen körülmény.

Társasházi lakásnál különösen fontos a közös költség, távhő, közműhátralék és közös képviselői igazolás. Családi háznál, házas telken vagy önálló közműves ingatlannál a mérőórák, vízdíj, villany, gáz, szemétszállítás, esetleges közműtartozás és a birtokbaadás körülményei kerülnek előtérbe.

Az árverési előzmény az ingatlan állapotánál is fontos lehet. Előfordulhat, hogy az eladó maga sem a szokásos módon, személyes megtekintés és eladói tájékoztatás mellett jutott az ingatlanhoz. Ezért a vevőnek különösen érdemes körültekintően kezelnie a műszaki állapotot, az ingóságokat, a közművek működését, a kulcsokat, a használhatóságot és a tényleges birtokhelyzetet.

Eladói oldalon az árverési előzményt nem elhallgatni érdemes, hanem rendezett módon kezelni. Ha az eladó korábban árverésen szerezte az ingatlant, sokat segít, ha már az adásvétel előkészítésekor rendelkezésre állnak a rendezett birtokbaadásra, közműátírásra, tartozásmentességre, társasházi elszámolásra és tényleges használatra vonatkozó iratok vagy legalább világos magyarázatok.

Vevői szempont

Vevőként árverési előzmény esetén ne csak a tulajdoni lapot nézd. Kérdezz rá arra is, hogy az eladó ténylegesen birtokban van-e, nincs-e bentlakó vagy használó, rendezettek-e a közművek, van-e közös költség-, távhő- vagy közműtartozás, és van-e olyan állapotbeli vagy használati probléma, amely az árverési szerzésből maradt vissza.

Eladói szempont

Eladóként, ha korábban árverésen szerezted az ingatlant, normál eladás előtt érdemes előre összerakni, mi bizonyítja a rendezett helyzetet: birtokbaadás, kulcsok, közműátírások, számlák, tartozásmentességi igazolások, közös képviselői igazolás, társasházi vagy közüzemi egyeztetések, valamint az ingatlan tényleges állapotára vonatkozó korrekt tájékoztatás.

Ha gyors szerződéskötés nem megoldható

Ha árverési előzmény miatt nem világos a birtokhelyzet, a közművek állapota, a tartozásmentesség vagy a használhatóság, nem célszerű siettetni a pénzátadást vagy a szerződéskötést. Ilyenkor előbb a konkrét iratokat, közmű- és társasházi adatokat, valamint a birtokbaadási helyzetet kell tisztázni.

Tipikus hibák

Tipikus hibák: a vevő csak azt nézi, hogy az eladó már tulajdonos; nem kérdez rá, hogyan került birtokba az eladó; nem ellenőrzik a közművek átírását és tartozásait; társasházi lakásnál elmarad a közös képviselői igazolás; családi háznál nem tisztázzák a víz-, villany-, gáz- vagy egyéb közműhelyzetet; az árverési előzményből eredő állapotbeli problémákat csak birtokbaadáskor veszik észre.

Mikor kell ügyvéd?

Ha árverési vagy EÉR-es előzmény látszik, ha nem világos a birtokbaadás, közművek, tartozások, bentlakók, használók, társasházi elszámolás vagy az ingatlan tényleges állapota, akkor még ajánlat, pénzátadás vagy szerződéskötés előtt érdemes ügyvédtől kérdezni. Nincs rossz kérdés, nincs hülye kérdés: az ügyvédet pont azért érdemes időben bevonni, hogy a fontos kockázatok ne utólag derüljenek ki.

Konkrét ügyed van?

Ha már konkrét ingatlanról, árverési előzményről, tulajdoni lapról, közműtartozásról, társasházi igazolásról, birtokbaadásról vagy szerződéstervezetről van szó, ne a keresőbe írj személyes adatot. Küldj e-mailt az ügyvédnek, és röviden írd le, hogy vevőként vagy eladóként miben kérsz segítséget.

Nincs rossz kérdés, nincs hülye kérdés: az ügyvédet pont azért érdemes időben bevonni, hogy a fontos kockázatok ne utólag derüljenek ki.