Használatbavételi/lakhatási engedély és épületfeltüntetés: mit jelent a vevőnek?

Lényeg röviden

• A használatbavételi engedély, a köznyelvben lakhatási engedélyként emlegetett kérdés és az épület földhivatali feltüntetése nem ugyanaz.
• Attól, hogy az épület fizikailag áll, még nem biztos, hogy a földhivatali térképen, a tulajdoni lapon és a banki értékbecslés szempontjából is rendben szerepel.
• Az e-közmű hasznos, ingyenes első tájékozódási eszköz, de nem közhiteles. Hivatalos térképi ellenőrzéshez a földhivatali térképmásolat az irányadó.
• Ha az épület szerepel a földhivatali térképen, az jó jel, de nem jelenti automatikusan azt, hogy minden későbbi bővítés, átalakítás, melléképület vagy használati kérdés is rendezett.
• Bankhiteles vásárlásnál a térképi eltérés, címeltérés vagy hiányzó épületfeltüntetés az értékbecslést és a banki fedezetelfogadást is érintheti.
• Ha a valóság, a tulajdoni lap, a földhivatali térképmásolat, az e-közmű vagy a használt cím eltér egymástól, ezt ajánlat, pénzátadás vagy szerződéskötés előtt kell tisztázni.

Részletes válasz

A használatbavételi engedély, a köznyelvben sokszor „lakhatási engedélyként” emlegetett kérdés és az épület földhivatali feltüntetése nem ugyanaz. A vevőnek azért kell ezt értenie, mert egy ház lehet fizikailag megépítve és használatban, miközben a földhivatali térképi vagy nyilvántartási helyzet mégsem teljesen egyértelmű.

A használatbavételi engedély vagy annak megfelelő építésügyi dokumentum alapvetően azt mutatja, hogy az épület használatba vehető volt. A földhivatali épületfeltüntetés ezzel szemben azt jelenti, hogy az épület a földhivatali térképen és az ingatlan-nyilvántartási adatokban is megjelenik. Ez a két kérdés összefügghet, de a vevői ellenőrzésnél nem szabad automatikusan egynek tekinteni őket.

Hivatalos térképi ellenőrzésnél a földhivatali térképmásolat az irányadó. Ez mutatja meg közhiteles térképi oldalról, hogy a telek és az azon álló épület hogyan szerepel a nyilvántartásban. Különösen fontos ez családi háznál, zártkertnél, külterületi ingatlannál, osztatlan közös tulajdonnál, melléképületnél, bővítésnél vagy bankhiteles vásárlásnál.

Az e-közmű nagyon hasznos első tájékozódási eszköz. A vevő akár már megtekintés előtt vagy közvetlenül utána ránézhet, hogy nagyjából mit mutat a térképi környezet, hol helyezkedik el az épület, és van-e első látásra feltűnő eltérés a helyszínen látott állapothoz képest. Az e-közmű azonban nem közhiteles földhivatali térképmásolat, ezért nem helyettesíti az ügyvédi és földhivatali ellenőrzést.

Ha az épület szerepel a földhivatali térképen, az általában kedvező jel, de nem jelenti automatikusan azt, hogy minden építésügyi kérdés rendezett. Későbbi bővítés, tetőtér-beépítés, melléképület, garázs, terasz, bontás, átalakítás vagy a valós használat és a térképi állapot eltérése továbbra is külön vizsgálandó kérdés lehet.

Ha az épület a valóságban ott van, de a földhivatali térképen nem szerepel, vagy lényegesen másként szerepel, az komoly kockázat lehet. Bankhiteles vásárlásnál különösen érzékeny, mert az értékbecslő vagy a bank jelezheti, hogy a fedezet elfogadásához épületfeltüntetésre, földmérői munkára, építésügyi iratra vagy más tisztázásra van szükség.

Címeltérés is okozhat problémát. Előfordulhat, hogy a tulajdoni lapon szereplő cím nem ugyanaz, mint amit a felek a valóságban, postai címként, hirdetésben vagy közműszolgáltatóknál használnak. Ez lehet utcanév-, házszám-, helyrajzi számhoz kapcsolódó vagy címrendezési kérdés. Bankhiteles vásárlásnál ezt is célszerű előre tisztázni, mert az ügyvéd, az értékbecslő vagy a bank külön adatösszhangot várhat el.

Ha eltérés látszik, nem érdemes a szerződéskötés napjára hagyni. A vevő már ajánlattételkor feltételként is rögzítheti, hogy a térképi, épületfeltüntetési vagy címadatbeli kérdést előzetesen tisztázni kell. Ilyenkor ügyvéd, földmérő, építésügyi szakember és banki oldal együttes egyeztetése is szükséges lehet.

Vevői szempont

Vevőként ne csak azt nézd, hogy a ház a valóságban áll-e. Azt is érteni kell, hogy az épület hogyan szerepel a tulajdoni lapon, a földhivatali térképmásolaton és az e-közműn, valamint hogy a banki értékbecslés szempontjából elfogadható-e ez az állapot.

Eladói szempont

Eladóként érdemes még hirdetés vagy komolyabb egyeztetés előtt megnézni, hogy az épület, a cím és a térképi állapot összhangban van-e. Ha a vevő hitelből vásárolna, egy elmaradt épületfeltüntetés vagy címeltérés később a banki folyamatot is megakaszthatja.

Ha gyors szerződéskötés nem megoldható

Ha a térképi állapot, az épületfeltüntetés vagy a címadat nem egyértelmű, nem célszerű pénzátadással vagy sietős szerződéskötéssel elfedni a bizonytalanságot. Előbb tisztázni kell, hogy kell-e földmérő, építésügyi dokumentum, banki előzetes egyeztetés, címrendezés vagy más intézkedés.

Tipikus hibák

Tipikus hibák: az e-közművet hivatalos térképmásolatként kezelik; azt gondolják, hogy ha a ház áll, akkor nyilvántartásilag is biztosan rendben van; nem ellenőrzik a melléképületet, bővítést vagy tetőtér-beépítést; a címeltérést jelentéktelennek tekintik; bankhitelnél csak az értékbecslés után derül ki a térképi vagy épületfeltüntetési probléma.

Mikor kell ügyvéd?

Ha az épület nincs rajta a földhivatali térképen, másképp szerepel, mint a valóságban, bővítés, átalakítás, melléképület, utólagos épületfeltüntetés vagy tulajdoni lapi címeltérés merül fel, illetve ha bankhiteles vásárlásnál az értékbecslő vagy a bank térképi / címadatbeli problémát jelez, akkor még ajánlattétel vagy szerződéskötés előtt kérdezzenek ügyvédtől. Ilyenkor földmérő, építésügyi szakember és banki egyeztetés is szükséges lehet. Nincs rossz kérdés, nincs hülye kérdés.